<!--[endif]-->

  פסק דין

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

1.       מדובר בתביעה למתן צו עשה המורה לנתבע לפעול לרישום 53% מזכויותיו לזכות התובעים במקרקעין, להם היה זכאי על פי הסכם פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל. 

          לחלופין, מבקשים התובעים לחייב את הנתבע לשלם להם פיצויים בגין הפרת חוזה, ולהשיב את הסכום של 10,000 ש"ח שקיבל בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כחוק.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

2.       להלן עיקרי העובדות והטענות כפי שהן עולות מכתבי הטענות ומחומר הראיות:

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

א.      הנתבע הינו בעל זכויות על פי הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל ביחס למגרש 52 לפי תב"ע 8/105/03/2 בשטח של כ915- מ"ר באילת, עליו בנוי מבנה בשטח של כ220- מ"ר וסככה בשטח של כ110- מ"ר, על פיו היה זכאי לחתום על הסכם חכירה בהתמלא התנאים האמורים בהסכם הפיתוח ולהירשם כחוכר (להלן - "הנכס" או "המגרש").

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ב.       בתאריך 3.6.94 נערך מפגש במגרש האמור, בו נטלו חלק, התובע - נתבע 3 ועו"ד גיל קפיטולניק, בנם של התובעים 1 ו2-, העוסק בעריכת דין באותו משרד עם אביו - התובע 1, שהינו אף הוא עורך דין  (להלן - המפגש).

          במהלך אותו מפגש נחתם על ידי הנתבע מסמך התחייבות שהוכן מראש על ידי עו"ד גיל קפיטולניק (נספח ב' לכתב התביעה) (להלן - מסמך ההתחייבות), ונמסר לנתבע על ידי עו"ד גיל קפיטולניק צ'ק על סך 10,000 ש"ח שנמשך על ידי אביו, התובע 1 (נספח א' לכתב התביעה).

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

          במסמך ההתחייבות נאמר כלהלן:

     "אני הח"מ מוני חסן ת.ז 076677368, מ3304/2- באילת, מאשר

בזה כי התחיבתי למכור לה"ה ברוך קבלו (10%) וליוסף קפיטולניק ויעל קפיטולניק (43%) להלן - "הקונים" סה"כ - 53% מכל זכויותי כיום וזכויותי בעתיד במגרש 52 לפי תב"ע 8/105/03/2 בשטח כ915- מ"ר (להלן - המגרש) באילת עבור הסכום הכולל של 150,000 $ (מאה וחמישים אלף)(ארה"ב).

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

אני מאשר שקיבלתי שיק בסכום של 10,000 (עשרת אלפים)  ש"ח מקפיטולניק יוסף ויעל ועל כן איני יכול לבטל העיסקה, אולם הקונים יהיו זכאים לבטל את העיסקה ולקבל כספם בחזרה תוך שלושה ימים מיום שידרשו זאת בכתב אם יתברר שלא ניתן להעביר המיגרש על שמי ו/או לא ניתן להעביר המגרש על שם הקונים בשל עיקולים או בשל כל סיבה אחרת.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

הסכם מפורט יחתם על ידי בהקדם מיד לפי דרישת הקונים. "

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

          הנתבע אישר את קבלת הצ'ק, והעתק מאישור קבלת הצ'ק נשאר בידיו, בעוד שמסמך ההתחייבות נחתם בעותק אחד בלבד שנשאר בידי עו"ד גיל קפיטולניק, ולא נשאר בידי התובע כל העתק ממנו.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ג.       הרקע למפגש האמור היה היכרות קודמת בין התובע 3 ובין הנתבע, כאשר התובע נהג לרכוש אצל נתבע 3 בטון עבור עבודות שביצע ללקוחות ולעצמו. עקב אותן רכישות הצטברו לתובע חובות, ובעקבות קשיים כספיים בהם היה נתון הנתבע, הביע הנתבע לפני התובע 3 את רצונו למכור את הנכס, בעוד שנתבע 3 הודיע לו שיש לו אנשים המעונינים לרכוש את הנכס, מבלי להודיע לו על זהותם של התובעים 1 ו2- ושלו עצמו, כמי שמעונינים לרכוש את הנכס. 

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

          לנתבע ולעו"ד גיל קפיטולניק היתה מערכת יחסית קודמת, בכך שעו"ד קפיטולניק ייצג את התובע כעורך דין בתביעה שהוגשה על ידי התובע בשנת 1993 נגד לקוחות של הנתבע.

          המפגש האמור התקיים לאחר שיחה בין התובע 3 ובין הנתבע, בה סיכמו לקיים סיור במגרש עם רוכשים פוטנציאליים.

          לנתבע נודע לראשונה באותו מפגש שהרוכשים הפוטנציאליים של הנכס הינם נתבע 3 עצמו והוריו של עו"ד גיל קפיטולניק.

          עו"ד גיל קפיטולניק היה שותף לתוכניתם של התובעים לרכוש את הנכס, ובמסגרת תוכנית זאת הכין עוד לפני המפגש עותק אחד ממסמך ההתחייבות, וקיבל צ'ק על סך 10,000 ש"ח משוך על ידי אביו - התובע 1, על מנת להעבירו לנתבע עם חתימת הנתבע על מסמך ההתחייבות.

          כמו כן, הבינו גם הנתבע וגם עו"ד גיל קפיטולניק שבמסגרת מערכת היחסים שהיתה ביניהם כעורך דין ולקוח, בתביעה בה היה מיוצג הנתבע על ידי עו"ד גיל קפיטולניק, לאור נוכחותו של עו"ד גיל קפיטולניק ומעורבותו בהכנת מסמך ההתחייבות ובמסירת הצ'ק לנתבע ויתר נסיבות הענין, שהוא פעל בענין זה גם כעורך דין  של הנתבע.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ד.       מספר ימים לאחר המפגש האמור נערכה על ידי עו"ד גיל קפיטולניק טיוטת הסכם, שנמסרה לנתבע על ידי התובע 3, בביתו של התובע 3 (נספח ג' לכתב התביעה), בטיוטת ההסכם האמורה נכללו ענינים שלא הוסדרו במסמך ההתחייבות, שכללו בין השאר, את ההוראות הבאות:

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

(1) במהלך 5 השנים שלאחר העברת הזכויות על שם הקונים, וכל עוד לא

הושלם שלב ההשקעה והפיתוח של הנכס, לא יוכל אחד המשתתפים בנכס למכור את זכויותיו בנכס לאדם אחר ללא הסכמת כל המשתתפים.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

          (2)             כל החלטה לפיתוח נוסף ולהשקעה נוספת בנכס ייעשו על פי החלטת

הרוב, ולשם כך תילקח הלוואה מבנק, ובה במידה שלא יוכל אחד הצדדים לפרוע את חלקו בהלוואה, יהיו זכאים השותפים האחרים לקנות את חלקו של השותף השלישי במחיר 3000 דולר עבור כל אחוז מחלקו בנכס.

(3) כמו כן, יהא חייב כל אחד מהשותפים בנכס למכור את חלקו בנכס

לשותפים האמורים באותו המחיר במקרה שיוכרז כפושט רגל או שיוטל עיקול על הנכס בגין חובות שיש לו.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

(4) עו"ד גיל קפיטולניק ימונה על ידי הצדדים לביצוע כל הפעולות

המשפטיות הדרושות לביצוע ההסכם.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

(5) הנתבע יחתום על יפוי כוח בלתי חוזר לפיו ימונה עורך דין גיל

קפיטולניק כבא כוחו לביצוע הסכם זה, ועל מנת לחתום בשמו ובמקומו על כל מסמך הנחוץ להעברת הנכס על שם הקונים, ולייצגו בפני כל גוף הנחוץ לצורך העברת הנכס על שם הקונים.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

                        (6)        במקרה של הפרת תנאי מתנאיו העיקריים של ההסכם, הפרה

היורדת לשורשו של ההסכם, ישלם הצד המפר לצד האחר סכום של 20% מחלקו בעסקה.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ה.    בטיוטת הסכם נוספת שהוכנה על ידי עו"ד גיל קפיטולניק התווספו להסכם

הוראות נוספות לפיהן תהא לקונים אופציה לקנות 22% מהזכויות בנכס בתקופת הפיתוח במחיר של 3000 דולר, עבור כל אחוז מהזכויות בנכס.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

            ו.          משלא הסכים הנתבע לחתום על אף אחת טיוטות ההסכם האמורות, נשלח

אליו מכתב על ידי עו"ד גיל קפיטולניק מיום 7.7.94, בו צויינה  בפניו העובדה שהוא חתם על מסמך ההתחייבות ביום 5.6.94, ונטען כלפיו כי הוא מתחמק מלחתום על ההסכם אשר הועבר אליו  זמן רב לפני כן, וכי היה עליו לבצע את הזמנת המודד לצורך הרישום של הנכס במינהל מקרקעי ישראל, ונתבקש לסור למשרדו של עו"ד גיל קפיטולניק על מנת לחתום על ההסכם.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ז.     בתאריך 31.7.95 הודיע עו"ד מישל אבירם בשם הנתבע לעו"ד גיל קפיטולניק  

כי הנתבע חתם על מסמך ההתחייבות, מבלי לדעת שמדובר במסמך התחייבות, שהנתבע חתם על המסמך לאחר שנאמר לו שהוא חותם על יפוי כוח על מנת לאפשר לתובע 3 לבדוק את מצב הזכויות בנכס, וכן שהוא חתם על המסמך בחשיכה ובעת שהיה תחת השפעת כדורים משככי כאבים, מבלי שתהיה לו גמירות דעת לביצוע העסקה, והוא נדהם לגלות כי הוא הוחתם על מסמך התחייבות.

לאור זאת, טען שלא היה כל תוקף להתחייבות, ולחלופין הוא מודיע לו על ביטול ההתחייבות.

כמו כן, צירף הנתבע לאותו מכתב צ'ק בנקאי על סך 10,000 ש"ח, כהחזר של הצ'ק שקיבל בעת שחתם על מסמך ההתחייבות.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

3.       מטעם התובעים העידו התובע 3 ועו"ד גיל קפיטולניק.

לשאלה מדוע לא הודיע תובע 3 לנתבע מראש על זהות הקונים, השיב תובע 3 שהוא חשש שהנתבע ידרוש סכום גבוה יותר, או שהיה מנסה למכור לתובעים 1 ו2- את הנכס במישרין.

לדבריו, עוד לפני המפגש מיום 5.6.94 , דובר עם הנתבע על כך שמטרת המפגש תהיה לביצוע העסקה.

לשאלה מדוע נערך המסמך בדרך של התחייבות חד צדדית, ולא הופיעה עליו חתימה מצד הקונים, אמר התובע 3 כי ההתחייבות מצידם היתה במסירת הצ'ק על סך 10,000 ש"ח.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

עו"ד גיל קפיטולניק חזר בעדותו על עיקרי גרסת התובעים.

הוא הכחיש כי אמר לנתבע שהמסמך שנמסר לחתימתו היה יפוי כוח, ואמר שהנתבע לא העלה כל טענה ביחס למסמך ההתחייבות.

ביחס לשאלה מדוע הועמדו דמי הקדימה על סכום כה נמוך של 10,000 ש"ח המהווה כ2.6%- ממחיר הנכס בלבד, השיב שהסיבה לכך היתה שלנתבע היו חובות גדולים שהיו עלולים למנוע את ביצוע העסקה.

כמו כן, מסר בעדותו שהתובע חתם, בנוסף למסמך ההתחייבות, גם על יפוי כוח. בקשת ב"כ התובעים להגיש את המסמך, שהתיימר להיות יפוי כוח, לא התקבלה, תוך מתן אפשרות לשקול את הענין מחדש לאחר הגשת תצהיר המסביר את הסיבה לאי הכללת המסמך בתצהיר גילוי מסמכים, אך לא הוגש תצהיר כזה ולאור זאת לא התקבל המסמך כראיה.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

4.       מטעם הנתבעים העידו הנתבע עצמו ואשתו מזל חסן. 

בעדותו חזר הנתבע על עיקרי טענותיו, והוסיף שהוא חתם על מסמך ההתחייבות מתוך אמון לעו"ד גיל קפיטולניק ולתובע 2 בלי לקרוא את המסמך.

כמו כן, טען שהמקום היה חשוך והוא היה נתון להשפעה של כדורים משככי כאבים.

          לאחר שחזר מהפגישה בביתו של התובע 3, ברוך קבלו, הוא אמר לה כי הרוכשים הפונטציאליים שייצג תובע 3, ברוך קבלו, היו התובעים 1 ו2-, בני הזוג קפיטולניק, אך הופתע לדעת שגם קבלו עצמו הצטרף לעסקה כשותף של הקונים  (עמ' 57 שורות 21-26).

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

          מזל חסן, אשתו של הנתבע מסרה בתצהירה כי במועד החתימות על מסמך ההתחייבות היה הנתבע במצב נפשי ירוד והוא נזקק לטיפול פסיכיאטרי.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

4.       לטענת התובעים:

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

          א.           החתימה על מסמך ההתחייבות ממלאת אחר כל התנאים לכריתת הסכם.

יש בו כדי לענות על דרישות מסוימות, גמירות דעת, דרישת הכתב, ויתר התנאים ניתנים להשלמה על פי הוראות החוק להשלמת חוזה.

מבחינה זאת, ניתן לאמץ את הגישה האובייקטיבית לפיה מושם הדגש בגילוי החיצוני של ההסכמה, על פי אמות מידה של אדם סביר, ולא למחשבה הסובייקטיבית.

במהלך הפגישות לאחר החתימה על מסמך ההתחייבות לא הועלתה על ידי הנתבע כל טענה ביחס לאי מחוייבותו לפעול על פי מסמך ההתחייבות.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ב.    סירובו של הנתבע לחתום על ההסכמים, שנערכו על ידי עו"ד גיל קפיטולניק,

נבע מהעובדה שהוא מצא קונה אחר לנכס במחיר גבוה יותר, וחתם איתו על הסכם לרכישת 50% מהזכויות במגרש במחיר של  195,000 דולר.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ג.     הנתבע אינו מכחיש את חתימתו על מסמך ההתחייבות, ולאור זאת מוטל עליו

נטל הראיה להוכחת טענתו שרומה,  או שלא ידע על תוכן המסמך עליו חתם.

אין לקבל את גרסת הנתבע ביחס למצבו הנפשי לאור ריבוי הסתירות שהיו בעדותו.

מבחינה זאת, טען הנתבע בתצהירו כי המפגש ביום החתימה על מסמך ההתחייבות היה מקרי, בעוד שבעדותו אישר שהוא קבע פגישה במגרש עם קבלן באותו יום.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

            ד.         את אי הגעת התובעים 1 ו2- למקום המפגש על מנת לראות את הנכס

לפני ביצוע העסקה, הסביר ב"כ הנתבעים בכך שהם הכירו את המגרש וסמכו על בנם, גיל קפיטולניק, ועל נתבע 3  ברוך קבלו.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ה.    הסעד של אכיפת הסכם הינו הסעד הראשוני הניתן בגין הפרת הסכם, ושיקול

הדעת להימנע ממתן סעד של אכיפה מוגבל לחריגים האמורים בחוק שאינם מתקיימים במקרה זה.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ו.     לחלופין, יש לחייב את הנתבע בפיצויים בגין הפרת הסכם בסכום של 100,000

דולר, המעוגן בתצהירו של קבלו עליו לא נחקר בנקודה זאת ו/או נסתר על ידי הנתבע, ובהשבת הסכום של 10,000 ש"ח שקיבל בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כחוק.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

5.       לטענת הנתבע:

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

א.      הוא חתם על מסמך ההתחייבות מבלי שקרא אותו בעקבות דבריהם של עו"ד 

גיל קפיטולניק ושל התובע 3 שהם הביאו איתם יפוי כוח על מנת שיוכלו לברר במינהל את טיב זכויותיו בנכס וביקשו שיחתום עליו.

בהיותו לקוח של עו"ד גיל קפיטולניק, ומיודד עם נתבע 3, האמין לדבריהם האמורים וחתם על מסמך ההתחייבות מבלי לבדוק את תוכנו.

באותה עת היה נתון להשפעה של משככי כאבים שפגעו בערנותו, ומשקפי הקריאה, שבלעדיהם לא יכול היה לקרוא את המסמך, לא היו ברשותו.

ביחס לקבלת הצ'ק על סך 10,000 ש"ח, נאמר לו שהצ'ק ניתן לו על מנת להוכיח את רצינות כוונותיהם של הרוכשים הפוטנציאליים, ועל מנת שלא ימכור לרוכשים אחרים, בטרם יסיימו התובעים את בדיקת זכויותיו.

על זהותם של התובעים 1 ו2- ושל תובע 3 כרוכשים נודע לו רק בדיעבד. לא עלה בדעתו שכבר באותו שלב הוא חתם על התחייבות למכור את זכויותיו.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ב.       הוא היה נתון במצב נפשי ירוד עקב בעיותיו הכלכליות והרפואיות, והוא נזקק

גם לטיפול פסיכיאטרי.

בקשר לכך הוגשו על ידיו מסמך רפואי מיום 17.8.93, ממנו עולה שהוא סבל מקרע בשריר הכתף, שהיה לו קושי בתפקוד עם היד, שסבל מכאבים עזים, והיה מועמד לניתוח (נ1/), מסמך רפואי מיום 20.7.94 (נ2/) ממנו עולה שהוא לא עובד מזה כשנה עקב כאבי כתף והוא מועמד לניתוח, וכן שלאחרונה היתה לו התנהגות ביזרית, כמו השתנה במקלחת, אפיזודות של בלבול ושכחה והתנהגות לא תרבותית.

כמו כן הוגש על ידי הנתבע אישור זמני של המוסד לביטוח לאומי  מיום 18.1.96 לפיו נקבעו לו דרגת נכות רפואית בנכות כללית של 52% מיום 15.4.93, 78% מיום 1.7.95, ו0%- מיום 1.6.97, וכן זכאות לקצבה מיום 21.12.93 ודרגת אי כושר זמנית של 75% מיום 1.7.95.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

          ג.            מן ההיבט המשפטי:

            (1)        אין בחתימה על מסמך ההתחייבות משום כריתת הסכם, ובנסיבות הענין

יש לקבוע ש"לא נעשה דבר".

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

            (2)        לחלופין יש להורות על ביטול ההסכם עקב טענת הטעיה וחוסר תום לב,

בגין ההטעיה ביחס לתוכן המסמך, וכן מצג שווא והטעיה לגבי ייצוגו בעסקה מסובכת ומורכבת זו.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

            (3)        מדובר במשא ומתן שלא השתכלל לכדי הסכם. לא היתה גמירות דעת.

על כך ניתן ללמוד מהעובדה שלאחר החתימה על מסמך ההתחייבות נערכו מספר טיוטות הסכם, ומגובה הסכום של 10,000 ש"ח שהיה נמוך מהסכום המקובל כמקדמה בהסכמים מסוג זה.

כמו כן, ניתן ללמוד על העדר גמירות דעת מהעובדה שהיתה התחייבות מצד הקונים בלבד, החובות הבלתי מוגדרים שרבצו על הנכס, העובדה שלא נקבע מועד מסירת החזקה בנכס, ולא נקבעו תכניות פיתוח, והאופציה שנקבעה בטיוטות ההסכמים שנערכו על ידי עו"ד גיל קפיטולניק ביחס למתן אופציה לקונים להגדלת שיעור זכויותיהם בנכס.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

            (4)        על פי הסכם הפיתוח, לא היה רשאי הנתבע להעביר את זכויותיו על פי

ההסכם.

תובע 3 היה מודע לכך, וכנציג התובעים הוא התחייב לבדוק את הענין ולא עשה כן.

                        מבחינה זאת, מדובר בתנאי מתלה שלא התקיים או בסיכול חוזה.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

(5)        התקיימו האלמנטים של "עושק" המאפשר את  ביטול ההסכם, בכך

שהנתבע היה במצב של מצוקה וחולשה שכלית וגופנית, התובעים ניצלו את מצבו כדי לגרום לו להתקשר בהסכם, ותנאי ההסכם היו גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, בכך שהמחיר עבור 53% מהזכויות שנקבע היה 150,000 דולר, בעוד שהנתבע יכול היה לקבל וקיבל בסמוך לאותו מועד הצעה למכור 50% מהזכויות במחיר של 195,000 דולר, העולה בשיעור של 30% מהמחיר שנקבע במסמך ההתחייבות.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

            (6)        ביחס לסעד הפיצויים, לא הוכיחו התובעים את נזקיהם, ואין בקביעה

סתמית של סכום של 100,000 דולר על ידי התובע 3 בתצהירו כדי לעמוד בנטל הראיה בקשר לכך.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

            (7)        הנתבע החזיר לתובעים המחאה על סך 10,000 ש"ח שהוחזרו לו, ולאור

זאת אין לפסוק לתובעים ריבית והצמדה ביחס להשבת סכום זה.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

6.       לאחר עיון בחומר הראיות ובטענות הצדדים, נראה לי שהשאלות העיקריות העומדות לדיון הן כלהלן:

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

א.      קביעת העובדות ביחס לנסיבות חתימת הנתבע על מסמך ההתחייבות, ויתר העובדות הקשורות לנסיבות ההתקשרות.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ב.       האם יש לקבל את טענת הנתבע ש"לא נעשה דבר" ביחס למסמך ההתחייבות.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ג.       אם תידחה הטענה האמורה - האם התקיימו התנאים החיוניים לכריתת הסכם מבחינת דיני החוזים הכלליים ומבחינת דרישת הכתב, אם יש צורך בכך, היינו: מסויימות וגמירות דעת.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ד.       האם התקיימו התנאים של טעות הטעיה או עושק, המאפשרת ביטול החוזה, והאם ניתן וראוי לבטל את החוזה בנסיבות הענין.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ה.      האם התקיימו התנאים של "השפעה לא הוגנת" ביחסים בין הנתבע ובין עו"ד גיל קפיטולניק במערכת יחסי עובד ולקוח, והאם יש בכך כדי לאפשר ביטול החוזה או כדי לנקוט באמצעי אחר.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ו.       האם היה העדר תום לב מצד התובעים במשא ומתן לקראת כריתת ההסכם או בקיום ההסכם, ואם כן - באלו אמצעים ניתן לנקוט בקשר לכך.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ז.       בהנחה שנכרת הסכם כדין, שלא ניתן או שלא ראוי להורות על ביטולו, האם ניתן וראוי להימנע מאכיפתו בנסיבות הענין.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ח.      בה במידה שלא תינתן אכיפה של ההסכם, האם זכאי הנתבע לפיצויים בגין הפרת הסכם, ואם כן - מה גובה הפיצויים.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

7.       ביחס לשאלות העובדתיות הנוגעות לנסיבות החתימה על מסמך ההתחייבות, נראה לי שלא ניתן לקבוע על פי עדות התובע בלבד, כי הוא סבר שהוא חותם על יפוי כוח בלבד, ומכל מקום  הוא לא נקט באמצעי זהירות סבירים למניעת הטעות.

          התובע הינו איש עסקים היודע קרוא וכתוב, מסמך ההתחייבות הינו קצר וברור, והוא נושא כותרת מודגשת עם רווחים בין האותיות של המילה "התחייבות".

          כמו כן, נראה לי שיש להעדיף את גרסת התובעים ביחס למועד חתימת המסמך היינו ה5.6.94- שהיה יום ראשון בשבוע, כפי שטענו התובעים וכפי שרשום במסמך ההתחייבות ובאישור לקבלת הצ'ק, ולא ביום שישי ה3.6.94- כפי שטען הנתבע.

          גם טענת הנתבע שלא יכול היה לקרוא את המסמך הואיל ולא היו לו משקפיים, אינה נראית לי. הנתבע שהיה איש עסקים יכול וצריך היה לנקוט באמצעים סבירים על מנת לוודא שהוא יודע על מה הוא חותם, ולא נראה לי כסביר שעו"ד גיל קפיטולניק והתובע 3 הציגו לפניו מסמך הנושא כותרת בולטת של "התחייבות" כמסמך של יפוי כוח בלבד. כמו כן, לא נראה לי כסביר שתינתן מקדמה בצ'ק של 10,000 ש"ח כנגד חתימה על יפוי כוח בלבד, ללא כל התחייבות, רק כדי שתהא אפשרות לבדוק את טיב זכויותיו של הנתבע במנהל מקרקעי ישראל לפני מכירת הנכס לאחר כפי שטען הנתבע.

          מאידך גיסא, מקובלת עלי גרסת הנתבע כי התובע 3, ברוך קבלו ועו"ד גיל קפיטולניק, פעלו בעורמה ובצורה בלתי תקינה במערכת יחסיהם עם התובע.

          התובע 3, ברוך קבלו, הציג את עצמו במהלך כל הדו-שיח עם הנתבע, בתקופה שקדמה לחתימה על מסמך ההתחייבות, כאדם המנסה לתווך ולהשיג קונה לנתבע עבור המגרש והמבנה נשוא הדיון, לא גילה לנתבע עד לחתימה על מסמך ההתחייבות כי הוא עצמו הינו אחד הקונים של הזכויות וכי הקונים האחרים הינם הוריו של עו"ד גיל קפיטולניק, שהכין את מסמך ההתחייבות, ונתן לנתבע להבין שהוא מייצג גם את ענייניו כעורך דין באותה התקשרות.

מבחינה זאת, היתה גם מערכת יחסים נוספת בין עו"ד גיל קפיטולניק ובין הנתבע, בה ייצג עו"ד גיל קפיטולניק את הנתבע בענין אחר, ובנסיבות הענין הלך הנתבע למפגש בו נחתם מסמך ההתחייבות, במטרה לפגוש קונים פוטנציאליים אחרים של המגרש, כאשר תובע 3, ברוך קבלו, מייצג את עניניו בנאמנות בתחום התיווך, ובמהלך המפגש עד לחתימה על מסמך ההתחייבות חשב הנתבע  שעו"ד גיל קפיטולניק מייצג את עניניו כעורך דין.

בעת שהנתבע נתן את הסכמתו העקרונית לעיקרי העסקה בשיחה שקדמה למפגש עם ברוך קבלו, ובמהלך המפגש עד לחתימה על מסמך ההתחייבות, סמך הוא בין השאר על כך שברוך קבלו ועו"ד גיל קפיטולניק פועלים בענין ומייעצים לו באופן אמין וניטרלי, הן מבחינת הכדאיות הכלכלית והן מבחינת המסגרת המשפטית של ההתקשרות.

על רקע זה ובמצב זה נתן הנתבע את הסכמתו העקרונית לתנאי העסקה, ובעת שנודע לו באופן מפתיע, במהלך המפגש כי ברוך קבלו הינו אחד הקונים הפוטנציאליים והקונים האחרים היו הוריו של עו"ד גיל קפיטולניק, היה צריך לשקול בעת ובעונה אחת, האם לחזור מההסכמה העקרונית לתנאי העסקה לה הסכים באופן עקרוני לפני המפגש עם ברוך קבלו, רק בגלל הגילוי המפתיע ביחס לזהות הקונים הפוטנציאליים, תוך הבעת טרוניה כלפיהם על כך שלא הודיעו לו מראש על הענין האישי שיש להם בהתקשרות, או לחתום על מסמך ההתחייבות לאור תנאי ההתקשרות, כפי שסוכמו קודם לכן עם ברוך קבלו.

במצב זה, נראה לי שבתנאי הלחץ שנוצרו, כאשר עו"ד גיל קפיטולניק הגיע למפגש מוכן עם מסמך התחייבות מודפס ומוכן לחתימה וצ'ק של 10,000 ש"ח משוך על ידי אביו כמקדמה, כאשר הנתבע היה במצב כלכלי קשה ובמצב בריאותי לקוי, התקשה הנתבע לעכל ולהפנים את המצב החדש שנוצר, ולעשות תפנית בהלך מחשבתו, שהיתה מאפשרת לו לסגת מהסכמתו העקרונית לעסקה, רק בגלל הגילוי לגבי זהות הקונים, שלא היה בו מבחינה מהותית כדי לשנות את תנאי העסקה להם הסכים קודם לכן באופן עקרוני בשיחתו עם ברוך קבלו.

נסיגה מהסכמתו העקרונית היתה יכולה לבטא יחס חשדני כלפי ברוך קבלו ועו"ד גיל קפיטולניק, תוך חשיפת חולשותיו ביחס לאי יכולתו להעריך באופן עצמאי את הכדאיות הכלכלית ואת מסגרת ההתקשרות המשפטית.

בתנאים אלו חתם הנתבע על מסמך ההתחייבות וקיבל את הצ'ק על סך 10,000 ש"ח, ביודעו שהוא חותם על מסמך התחייבות.

          גם מבחינה מהותית ניכרת מתוך עיון במסמך ההתחייבות נטיה ברורה לטובת הקונים, בכך שהמסמך נחתם רק על ידי הנתבע, כך שההתחייבות הראשונית הברורה על פי המסמך הינה של הנתבע בלבד, בעוד שהתחייבויות הקונים, אם ישנן כאלה, צריכים להתפרש באופן משתמע מתוך הניסוח של המסמך וממסירת הצ'ק לנתבע.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

8.       ביחס לשאלה אם יש במסמך ההתחייבות התחייבות של הקונים לביצוע העסקה או

רק אופציה לביצועה, לא ניתן לקבוע עמדה ברורה על פי הנוסח של המסמך ונסיבות ההתקשרות.

עדויותיהם של עו"ד גיל קפיטולניק ושל ברוך קבלו בקשר לכך אינן ברורות, וניתן להבין מדבריהם שהסיכון הממשי שהיה להם בהתקשרות היה רק ביחס לסכום של 10,000 ש"ח, וגם מסיכון זה היו יכולים להשתחרר במקרה שהיו חוזרים בהם מהסכמתם לביצוע העסקה,  לו היה מתברר להם שלא ניתן להעביר את המגרש על שמם בשל עיקולים או בשל סיבה אחרת.

מבחינה זאת,  גם לו היה הנתבע פועל לביטול כל העיקולים שרבצו על המגרש,  עדיין היתה מותנית האפשרות לביצוע העסקה בעמידת הנתבע בתנאי הסכם הפיתוח באופן שיעלה בקנה אחד עם דרישות מנהל מקרקעי ישראל על פי הסכם הפיתוח ותכניות הפיתוח שלא נקבעו במסמך ההתחייבות, להם היו צריכים להסכים גם התובעים וגם הנתבעים.

בהעדר הסכמה ביחס לתנאים הנדרשים בהסכם הפיתוח, לא ניתן היה לבצע את העסקה, כך שבכל מקרה היו לתובעים אפשרויות רבות לסגת מהעסקה.

אכן, ניתן ללמוד מכלל ה"הן" המשתמע מהאפשרות שניתנה לקונים לקבל את כספם חזרה במקרה שלא תהא אפשרות להעביר את המגרש על שמם מכל סיבה שהיא, שהיתה להם מחויבות לביצוע העסקה, לו היה מתברר שאין כל מניעה להעברת רישום המגרש על שמם, אך אפשרות כזאת לא נאמרה במפורש, ובנסיבות הענין נראה לי שגם עו"ד גיל קפיטולניק, גם ברוך קבלו וגם הנתבע הותירו את הענין מעורפל. אף שהפרוש המילולי הדווקני יכול לאפשר פרשנות לפיה מסירת הצ'ק משקפת הסכמה לתוכן המסמך המהווה גם התחייבות מצד הקונים לביצוע העסקה, בהעדר כל מניעה להעברת המגרש על שמם, נראה לי שיש לפרש את המסמך על פי תכליתו ועל פי ההקשר בו נעשה המסמך ויתר נסיבות הענין כאופציה של הקונים לרכוש את המגרש תוך סיכון הסכום של 10,000 ש"ח, לו היו חוזרים בהם מהעסקה ללא כל סיבה, ואפשרות לקבל את החזר הסכום, אם הם יחזרו בהם מהעסקה בגלל העדר אפשרות לבצע את העברת הבעלות על שמם בגלל עיקולים או כל סיבה אחרת.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

9.       לאור הקביעות העובדתיות האמורות, נראה לי שאין לקבל את טענת הנתבע שמסמך ההתחייבות נעדר כל תוקף חוזי בנימוק ש"לא נעשה דבר", הן משום שלא התקבלה גרסת הנתבע מבחינה עובדתית בענין זה והן משום שגם לפי גרסת הנתבע לא ננקטו על ידיו אמצעי זהירות סבירים למניעת הטעות הנטענת על ידיו ביחס לזהות המסמך עליו הוא חתם. (ע.א 624/88 מיכאל ניחה גולד נ' פנחס מעוז ואח', פ"ד מד(1), 497, 503 ; ג. שלו, ,טעות בחתימה - האמנם לא נעשה דבר" משפטים יא 501).

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

10.     מבחינת התנאים החיוניים לכריתת הסכם, נראה לי שניתן לקבוע שהתקיימו התנאים הדרושים מבחינות מסוימות וגמירות דעת, כהסכם הנותן אופציה לקונים לרכישת חלקים מזכויות הנתבע במגרש ובמבנה.

          מבחינת המסוימות, זהות המגרש והזכויות ברורה מתוך מסמך ההתחייבות.

          מצד הנתבע יש התחייבות ברורה למכור את זכויותיו במגרש לקונים.

          אכן, ישנה התייחסות במסמך ההתחייבות להסכם מפורט שצריך להיחתם לפי דרישת הקונים, אך אין מדובר בנוסחת קשר המתנה את תוקף ההתחייבות בחתימה מאוחרת על הסכם נוסף.

פרטים נוספים החסרים בהסכם, כמו מועדי התשלומים והמועד לביצוע העסקה, ניתנים להשלמה על פי הדינים הנוגעים להשלמת חוזה.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ביחס לשאלה - אם יש בהגבלה בהסכם הפיתוח המחייבת הסכמה של מינהל מקרקעי ישראל להעברת הזכויות, מוסכם בין הצדדים שקיימת הגבלה כזאת, אף שהסכם הפיתוח לא הוגש ולא ניתן לקבוע על פי חומר הראיות בתיק זה מה הם התנאים המדוייקים הנדרשים למתן הסכמת המנהל להעברת הזכויות.

ניתן להניח מהטענות ומסיכומי הצדדים, על פי הידוע במסגרת הידיעה השיפוטית, שצריכים להתמלא התנאים הנוגעים לטיב הפיתוח ולתנאים שגרתיים אחרים הנדרשים על ידי המינהל כתנאי למתן אישור להעברת זכויות.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

בנסיבות הענין, אין אף צורך להתייחס לשאלת הכתב בעסקה במקרקעין לאור העובדה שמדובר בהעברת זכות חוזית ולא בהעברת זכות קניינית במקרקעין, ומדובר בהתחייבות של הנתבע לגרום לכך שהמינהל יעשה עסקה במקרקעין עם התובעים, ולא בהתחייבות שהנתבע עצמו יעשה עסקה קניינית במקרקעין (ע.א 91/77, ביקסר נ' "עמידר" החברה הלאומית לשיכון עולים בע"מ ואח', פ"ד לב(1) 73, 78; ע.א 6529/96,

טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך ואח' (לא פורסם)).

מכל מקום, אף לו היה צורך בדרישת הכתב בעסקה במקרקעין יש במסמך ההתחייבות כדי לעמוד בכך ביחס לגמירות דעת ומסוימות (ע"א 579/83 זוננשטין נ' גבסו, פ"ד מב(2) 278, 296; ע"א 2821/90, שומרוני נ' רוזנבלום, פ"ד מז(1) 201, 205).

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ביחס לשאלה אם יש בהגבלה חוזית להעברת זכות חוזית כדי לפגום בתוקפה של ההעברה, נקבע בפסיקת בית המשפט העליון כי הדבר תלוי בטיבה של אותה הגבלה.

ביחס להגבלה שיש בהסכם פיתוח של מינהל מקרקעי ישראל להעברת הזכויות,  נקבע שאין בכך כדי לפגום בתוקפו של הסכם המעביר את הזכויות מבחינת מערכת היחסים בין הממחה  ובין הנמחה, ומי שזכאי לעמוד על התנאי האמור הוא מינהל מקרקעי ישראל שיכול לאשר את העברת הזכויות או להתנגד לה. (ע.א 6529/96, עמ'

14-21).

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

מבחינה זאת, ניתן לראות את הדבר כ"תנאי מתלה" לפי סעיף 27(א) ו- (ב) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973.  לפי סעיף 28(א) לחוק האמור, אין הנתבע זכאי להסתמך על אי קיומו של התנאי המתלה, לאור העובדה שהוא הודיע על ביטול ההתחייבות, והוא מנע את קיום התנאי המתלה בכך שלא פנה למינהל לקבלת אישור להעברת חלקים מזכויותיו על פי הסכם הפיתוח.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

11.     ביחס לשאלה אם התקיימו הפגמים של טעות או  הטעיה, נראה לי שעל פני הדברים לא ניתן לקבוע שהתקיימו התנאים, במשמעותם הרגילה.

          גרסת הנתבע שהוטעה לגבי מהות המסמך לא התקבלה.

          העובדות נודעו לאשורן לנתבע לפני שחתם על מסמך ההתחייבות, ולאור זאת לא היה הנתבע במצב של טעות בעת כריתת ההסכם, היינו בעת שחתם על מסמך ההתחייבות.

            במצב זה, הטעות שהיתה לנתבע לפני המפגש ביחס לזהות המתקשרים וביחס

להסתמכות על אופיים הניטרלי של עו"ד גיל קפיטולניק ושל נתבע 3, ברוך קבלו, במהלך המשא ומתן, נפסקה לפני חתימתו על מסמך ההתחייבות.

השאלה -אם היתה בטעות שהיתה לנתבע בשלב שקדם לחתימה על מסמך ההתחייבות משום פגם בכריתת ההסכם תידון בשלב מאוחר יותר.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

12.     לשאלה האם התקיימו התנאים הדרושים לפגם בכריתת ההסכם של "עושק", נראה לי שעל פני הדברים, לא ניתן לקבוע כי התקיימו התנאים הרגילים הנדרשים בפגם של "עושק" על פי סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973.

          בנסיבות הענין נראה לי שאין בעובדה שהיו לנתבע חובות כספיים כדי להצביע על מצב של מצוקה כמשמעותה בסעיף 18 האמור.

עסקאות מקרקעין רבות מתבצעות בגלל מחסור בכספים של המוכר ואין בכך כדי לפגום בכריתת ההסכם בעילה של "עושק" (ג. שלו, שם 248; ע.א 395/83, שלום נ' יכין חקל, פ"ד לט(2) 737, 741; ס. דויטש, "הוראת העושק בחוק החוזים", מחקרי משפט ב' (תשמ"ב) 1).

ביחס ל"חולשה שכלית או גופנית", נראה לי שאין במסמכים הרפואיים שהוגשו  וביתר הראיות כדי להצביע על חולשה שכלית או גופנית שהיה בה כדי להעמיד פגם של "עושק" בתנאים רגילים של חתימה על הסכם (ג. שלו, שם עמ' 249).

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

הוא הדין ביחס לתנאי של "חוסר נסיונו" של המתקשר, הנתבע הינו איש עסקים, ולא ניתן לקבוע שהיה ניצול בשל חוסר נסיון.

גם ביחס לדרישה ש"תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל", האמורה בסעיף 18 לחוק החוזים, לא הוכח הדבר בנסיבות הענין.

לא הובאה ראיה מספקת ביחס לשוויו של המגרש. העובדה שהנכס נמכר במועד מאוחר יותר במחיר גבוה יותר אינה ראיה מספקת לשוויו של הנכס במועד החתימה על מסמך ההתחייבות, וגם בחוות דעת השמאי שהוגשה במסגרת הליך אחר, אין כדי להוכיח את שווי הנכס.

מדובר במקרקעין בעלי אופי מיוחד בהם יכולות להיות תנודות משמעותיות במועדים שונים ובין קונים שונים, עם בעיות הנובעות מעיקולים שהיו מוטלים על המגרש ובעיות אחרות בביצוע העברת הזכויות, ולא ניתן לקבוע בנסיבות הענין שתנאי החוזה היו גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, או כי היה ניצול מבחינת מחיר המגרש שנקבע בהסכם ההתחייבות.

השאלה אם יש בנסיבות מעורבותם של עו"ד גיל קפיטולניק ושל ברוך קבלו בשלב שקדם לחתימת ההסכם כדי להשפיע על התהוות פגם של "עושק" תידון אף היא בשלב מאוחר יותר.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

13.     מאידך גיסא, נראה לי שיש מקום לבחון אם לא היו פגמים בכריתת ההסכם בהתחשב בהשפעה הלא הוגנת שהיתה לנתבע 3, שפעל במצב של ניגוד אינטרסים, כמתווך שפעל למען עצמו, לעו"ד גיל קפיטולניק שהציג את עצמו תחילה כעורך דין ניטרלי המייצג גם את עניינו של הנתבע ולאחר מכן הוברר שהיה שותף להעלמת זהותם של הוריו ושל ברוך קבלו כקונים פוטנציאליים של הנכס.

          מבחינה זאת, נחשבת מערכת היחסים בין עורך דין ולקוח כמערכת יחסים של אמון בהם סומך הלקוח על עורך דינו, בה יכולה להיות "השפעה לא הוגנת", (דניאל פרידמן - נילי כהן, ­חוזים, כרך ב' 827).

בקשר לכך התעוררה השאלה אם ניתן להרחיב את דין העושק באופן שיכלול גם השפעה לא הוגנת על ידי מתן משמעות רחבה למושגים "מצוקה", "חולשה שכלית או גופנית" ו"חוסר נסיון" (נילי כהן, שם, עמ' 990 הש' 120; ע.א 604/77, מוברמן נ' סגל, פ"ד לב(3) 85, 94; ע.א 413/79, אדלר נ' מנצור, פ"ד לד(4) 29, 40 (ד); ס. דויטש, הוראת העושק בחוק החוזים, שם, עמ' 13).

          במצב זה, קיימת אפשרות סבירה, שהשפעתם הלא הוגנת של ברוך קבלו ושל עו"ד גיל קפיטולניק, והטעות שהיתה לנתבע ביחס לזהות הקונים בשלב שקדם לחתימה על מסמך ההתחייבות, גרמו לתובע לחתום על מסמך ההתחייבות, ובנסיבות הענין קיימת אפשרות סבירה שהנתבע לא היה חותם על מסמך ההתחייבות לו ידע בשלב מוקדם יותר על זהות הקונים, ועל תפקידם הכפול של ברוך קבלו ושל עו"ד גיל קפיטולניק בחתימה על מסמך ההתחייבות. במצב זה יכולים להתקיים התנאים של "טעות" על פי סעיף 14(א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973, המאפשרים לבטל את התחייבות הנתבע.

          כמו כן, נראה לי שניתן לראות את מעשיהם של עו"ד גיל קפיטולניק ושל תובע 3, ברוך קבלו, כהפרת החובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במשא ומתן לקראת כריתת חוזה ובקיום חוזה, בניגוד לסעיפים 12 ו39- לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973.

          מבחינה זאת היתה במערכת היחסים ביניהם חובת גילוי ביחס לזהות הקונים במועד מוקדם יותר, ובנסיבות הענין נראה לי שהיו צריכים לפעול ביתר הגינות וביתר מתינות בדרך בה החתימו את הנתבע על מסמך ההתחייבות.

          ההשלכה של השפעה לא הוגנת  יכולה להיות גם במסגרת חובת האמון של עורך דין כלפי לקוחו וגם של מתווך כלפי לקוחו. (פרידמן-כהן, חוזים, שם עמ' 994-995;

          ראה ע"א 166/77 ניסים דדון נ' ברוך אברהם;  כיום מעוגנת החובה על מתווך לפעול בנאמנות בהגינות ובדרך מקובלת בסעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996, שנכנס לתוקף מיום 1.4.97; לגבי חובת אמון ביחסי עו"ד - לקוח; ראה ע"א 6189/93 עוד עמנואל סלמונוב ואח' נ' משה שרבני, תקדין עליון, כרך 98(2) 763 ; ע"א 2725/91 מרים היינוביץ ואח' נ' ישי גלעדי, עו"ד, פ"ד מח(3) 92; ע"א 5422/91 לייזר קוקאילקה ואח' נ' דניאל פרידמן ואח', תקדין עליון כרך 94(1) 339).

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

בנסיבות הענין, היתה הפרת חובת אמון והפרת חובת תום הלב גם בביצוע ההסכם מצידו של עו"ד גיל קפיטולניק, לה היו שותפים התובעים, בכך שניסו להכתיב לנתבע תנאים מקפחים ובלתי הוגנים בטיוטות ההסכמים שהוכנו על ידיו, ביחס להוספת ההוראות הנוגעות לאופציה לרכישת זכויותיו של הנתבע במגרש, אם לא יוכל לעמוד בתוכניות הפיתוח כפי שיוכתבו על ידי התובעים, בנסיבות בהן סביר להניח שלא היה יכול לעמוד בהם, לנוכח מצבו הכלכלי הקשה שהיה ידוע לעו"ד גיל קפיטולניק ולברוך קבלו. 

          מבחינה זאת פעל עו"ד קפיטולניק כנציגיהם של הקונים, והוא גם ייצג את הקונים במכתב הדרישה לחתימה על ההסכם מיום 7.7.94 , כך שניתן לראות כל פגם בהתנהגותו שיכול לפגום בכריתת ההסכם, כמעשה שנעשה למען התובעים, וכנציגם של התובעים.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

          התוצאה של פגמים הנוגעים לטעות או לעושק יכולה להיות ביטול ההסכם לפי סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973.

          הפרת חובת תום הלב בקיום ההסכם לפי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) נחשבת כהפרת חוזה המזכה בביטול החוזה (ג. שלו, שם, עמ' 77; ע.א 3912/90, EXIMIN S.A

תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פרארי, פ"ד מז(4) 64, 78).

          יכולה להיות לכך גם תוצאה שפעולה שנעשתה תוך הפרת החובה לא תשתכלל ולא תתפוס. (ג. שלו, שם, בג"ץ 59/90, שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד לה(1) 828, 838-839).

          גם ביחס לתוצאות החובה לנהוג בתום לב במשא ומתן לקראת כריתת ההסכם הובעה הדעה שיכולות להיות לכך תוצאות נוספות מעבר לפיצויים על פי סעיף 12(ב) לחוק החוזים, ואף שהובעו דעות המתנגדות לדעה זאת ביחס לסעד של אכיפת הסכם עקב העדר תום לב במשא ומתן לקראת כריתת הסכם, נראה לי שקיימת אפשרות לביטול הסכם שנכרת בעקבות פגם במשא ומתן לקראת כריתתו במקרים מתאימים.

לדעתי מגוון התוצאות של העדר תום לב המאפשרות לראות פעולה בהעדר תום לב כפעולה שלא השתכללה, מאפשרות גם להורות על ביטול הסכם שהושפע מהעדר תום לב עובר לכריתתו.

מבחינה זאת קל יותר להורות על ביטול הסכם מאשר להורות על אכיפת הסכם שלקה בהעדר תום לב בשלב של המשא ומתן לפני כריתתו, ולא הגיע לידי כריתת ההסכם.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

בקשר לכך, נראה לי שגם הסעד של הענקת פיצויי הסתמכות שליליים, כאמור בסעיף 12(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1971, היה מביא לתוצאה זהה לתוצאת הביטול,  שכן במקרה כזה היה זכאי הנתבע לפיצויים שתכליתם העמדתו במצב שבו היה נתון אלמלא הופרה חובת תום הלב, ובנסיבות הענין נראה כסביר שאלמלא הופרה חובת תום הלב, כאמור לעיל, לא היה מתקשר בהסכם, כך שבנסיבות הענין הסעד של ביטול ההסכם הינו שווה ערך לאותם פיצויים. (ע.א 4839/92, יוסף גנז נ' כץ, פ"ד מח(4) 749, 759 וכן ע.א 230/80, פנידר בע"מ ואח' נ' קסטרו, פ"ד לה(ג) 713).

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

14.     אף אם לא היתה אפשרות להורות על ביטול ההסכם שנכרת בחתימה על מסמך ההתחייבות, היתה מתעוררת השאלה אם ניתן וראוי להורות על אכיפת ההסכם בנסיבות הענין.

          אכן הסעד הראשי בגין הפרת הסכם על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1971, הינו הסעד של אכיפת החוזה, כאמור בסעיף 3 לחוק האמור, אך זכות זאת כפופה לחריגים במקרים בהם אכיפת ההסכם אינה בת ביצוע, כאשר

ביצוע אכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או אם אכיפת החוזה הינה בלתי צודקת בנסיבות הענין (ע.א 493/79, ישראל אדלר חב' לבנין בע"מ נ' מנצור, פ"ד לד(4) 29, 43-44, וכן ג. שלו, דיני חוזים, 535-526).

          במקרה זה נראה לי שאף אם לא היתה אפשרות להורות על ביטול מסמך ההתחייבות, ניתן וראוי היה להימנע מאכיפת ההסכם הואיל והאכיפה הינה בלתי צודקת מאותם הנימוקים הנוגעים להשפעה בלתי הוגנת, טעות  והעדר תום לב,  כאמור בסעיף 13 דלעיל, מהנימוק שאכיפה בנסיבות הענין דורשת מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט, ומהנימוק שהאכיפה אינה בת ביצוע, כאמור בסעיפים 3(1), 3(3), ו3- (4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1971.

          מבחינה זאת, על מנת לאכוף את העברת הזכויות על פי הסכם הפיתוח, יש להשלים הפיתוח של המגרש על פי הסכם הפיתוח.

הסכם הפיתוח לא הוגש ולא ניתן לקבוע את פרטי התנאים שנדרשו בהסכם הפיתוח, למעט התנאים השגרתיים הידועים, אך מתוך כתבי הטענות וסיכומי הצדדים ניתן לקבוע שהזכות של הנתבע להירשם כחוכר ולהעביר חלקים מזכויותיו כחוכר, היתה מותנית במילוי תנאים מסוימים.

התובעים לא הביאו ראיות לגבי התנאים הדרושים להעברת הזכויות במגרש, והנתבע טען בכתב ההגנה שזכאותו לקבל זכויות חכירה מותנית ב"מילוי תנאים מסוימים".

ככל שהדבר נוגע לתנאים שגרתיים, לא תהא מניעה לכך, אך ביחס לדרישות הפיתוח של המגרש, היו צריכים התובעים והנתבע להגיע להסכמה ביחס לתוכניות הפיתוח, ובהעדר הסכמה כזאת לא ניתן היה למלא אחר התנאים להעברת הזכויות במגרש.

מטיוטות ההסכמים שהוכנו על ידי עו"ד גיל קפיטולניק (נספחים ב' וג' לכתב התביעה), עולה שכוונת הצדדים היתה להשלים שלב נוסף בהשקעה ובפיתוח, ובהעדר הסכמה בין הצדדים ביחס להמשך הפיתוח לא ניתן היה להשלים את ביצוע העסקה.

הסכמת הנתבע לטיוטת ההסכם שהוצע על ידי עו"ד גיל קפיטולניק היתה מקלה על האפשרויות לאכיפת ההסכם, אך במסמך ההתחייבות שהוא המסמך היחידי המחייב  את הנתבע, אין כל התחייבות מצידו להסכים להחלטת הרוב בהשקעה ובפיתוח של המגרש או למכור את חלקו במחיר שנקבע בטיוטת ההסכם.

במצב זה נראה לי שאכיפת ההסכם היתה מותירה את הצדדים במצב בו היו צריכים להשאיר את המגרש והמבנה שעליו כפי שהיה, ולא ניתן היה לקבל את הסכמת המינהל לחתימה על הסכמי חכירה ולהעברת הזכויות, מבלי שתהא הסכמה בין כל בעלי הזכויות במגרש ביחס לתוכניות הפיתוח במגרש.

בנסיבות הענין, אכיפת ההסכם אינה אפשרית אם לא תתקבל הסכמת כל הצדדים להשלמת הפיתוח של המגרש.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

15.     מאותם הנימוקים האמורים, נראה לי שאף אם לא היה מבוטל ההסכם לאור האמור בסעיף 13 דלעיל, ובה במידה שלא היה ניתן סעד של אכיפה לאור האמור בסעיף 14 דלעיל, לא היה מקום לחייב את הנתבע בפיצויים בגין הפרת הסכם כאמור בכתב התביעה.

          התובעים השתיתו את שיעור הפיצויים על יסוד ההנחה שהיו משלימים את ההשקעה והפיתוח של המגרש, והיו מצליחים להשכיר את הנכס על ידי  בניה של כ70- חדרים להשכרה למגורי עובדים בשימוש חורג.

אפשרות כזאת היתה יכולה להיווצר גם לפי גרסת התובעים רק אם היה מסכים הנתבע לתוכניות הפיתוח וההשכרה, ולא הוכחה מידת הסבירות של האפשרויות האמורות כבסיס לנזק שנגרם עקב ההפרה שאותו ראה הנתבע, או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת ההסכם, כתוצאה מסתברת של ההפרה, כאמור בסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1971.

כמו כן, לא הובאו ראיות די הצורך ביחס לפערים בשווי הנכס בין הסכום עליו הוסכם ובין הסכום שבו ניתן היה למכור את הנכס, לו היה הנתבע מקיים את ההסכם תוך זמן סביר.

עדותו של ברוך קבלו בענין זה אינה נראית לי מספקת, ולא ניתן לראות בעסקה חד פעמית שנעשתה על ידי הנתבע כחודשיים לאחר החתימה על מסמך ההתחייבות, או בהגשת חוות דעת שמאי שהוגשה בהליך אחר מבלי שתהא הסכמה לתכנה, כראיה מספקת ביחס לגובה הנזק עקב הפרת התחייבות הנתבע לביצוע העסקה.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

16.     מכל הנימוקים האמורים, היינו לאור האפשרות הקיימת לביטול ההתחייבות כאמור בסעיף 13 דלעיל, העדר זכאות לאכיפה והעדר הוכחה ביחס לגובה הפיצויים בגין הפרת הסכם אלמלא היה מבוטל ההסכם כאמור בסעיפים 14 ו15- דלעיל, אני דוחה את התביעה בכל הקשור לסעדים המבוקשים  של אכיפה או של פיצויים, ואני מורה  לנתבע להשיב לתובעים את הסכום של 10,000 ש"ח שקיבל בתוספת ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת הריבית וההצמדה, התשכ"א - 1961, החל מיום 5.6.94 ועד לתשלום בפועל.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

17.       בהתחשב בנסיבות הענין, באחריות מסוימת שיש גם לנתבע ביחס לנסיבות החתימה על מסמך ההתחייבות ואי קיום ההתחייבות, ובהתחשב בתוצאות הדיון, אני נמנע

מחיוב בהוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

ניתנה היום, א' בתמוז תשנ"ט, (15 ביוני 1999), בהעדר הצדדים.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->