"אני דורש צדק במשפטי"

תקציר מסכת: בה רוב משוא פנים, בחסות "אימת הדין".

הרשם אורי פוני,

פסק וגזר להמשיך פינוי ביתי, למרות צו עיכוב גורף של שופטת ביהמ"ש העליון דליה דורנר. עד אשר התערב ביהמ"ש העליון בשינית ועצר את ביזיון המשפט בידי רשם הוצל"פ, ובינתיים החריבו ביתי והרסו חיי.

 

הרשם גד ארנברג, 

נתן הוראה לבנק שייתן לכונס משכנתא לקנות את ביתי- וכך יש לו עשרות דירות על שמו בארנונה בעירית ירושלים.

 

השופט צבי זילברטל,

נתן חודש עיכוב והכונס רץ למחרת להוצל"פ, ושם הרשם ארנברג גד אישר פינו בניגוד להוראת המחוזי.

 

השופט יעקב צבן,

העדיף שמאות מטעם הכונס ושמאי הבנק ב 385000$ על שמאות שלי לבנק לאומי ב 650.000$ ולאל פתרונות .

 

כבוד השופטת דליה דורנר.

עיכבה הליכי מכירה כפויים ב385.000$, כאשר הייתה מונחת בידיהם הצעה וזיכרון דברים ב 690.000$.

 

השופט סאלים ג'ובראן,

"מכר ביתי בחצי ערכו ואני בלא ייצוג. ואת שכתבתי לו לא קרא. וכך זרק אותי לכלבים בהחלטתו חסרת כל בסיס. "לא ניתן להתעלם מהעובדה, שבענייננו היא מכרעת,  והיא, שבפועל לא הצליחו המבקשים להביא קונים המוכנים לקנות את הבית במחיר טוב יותר מהמחיר שהוצע על-ידי המשיבים ."

עיניכם הרואות ההפרש בין 690.000$ שהבאתי ועם זיכרון דברים חתום לבין 385000$ שהביא הכונס עם השמאי יעקב ביר עובד טפחות.         תמהני,[מה הבין ג'ובראן שלא הבינה דורנר],

 

השופט משה רביד,

השופט רביד אמר באחד הדיונים:

"אני יודע שנעשה לך עוול אבל אני לא אהיה הראשון שאחייב בנק לתת לך מיליונים".  

השופט רביד פסק:

"אני מורה על גילוי מסמכים ועיון, הדדי, תוך 30 יום. בתוך המועד הנ"ל רשאים הצדדים למסור שאלונים. תשובות לשאלונים, אם ימסרו, תינתנה תוך 30 יום.

אני עניתי על כל השאלות. הבנק סירב לענות לענות על השאלון שהגשתי לו.

ובדרך תמוהה ביותר, השופט רביד החליט:

"אינני רואה מקום לחייב את הבנק להוסיף ולהשיב תשובות אשר יש בהן משום הכבדה עליו."

 

השופט גרוניס אשר,

ערערתי לעליון! על החלטת רביד. ושופט ביהמ"ש העליון מר אשר גרוניס – מיום 26.3.09 החליט...

"כי תצהיר גילוי המסמכים מטעם המשיב (ואשר צורף בנספח ו' לבקשה) מעורר אכן תמיהה לאור ניסוחו. איני רואה מקום להתייחס לכך מעבר להערה זו."

 למרות שתמוהה בעיניו התנהלות הבנק. העדיף לא להתערב בהחלטת השופט רביד.

 

השופט ארנון דראל,

טעה השופט ארנון דראל טעויות גורליות על כל המשתמע מהן, בכך שלא הטיל על הכונס ועל משטרת ישראל.

1.     אחריות מלאה לכלל האירועים במסגרת הליכי הכינוס, לרבות הליך הפינוי שבוצע בניגוד להחלטת ביהמ"ש העליון.

2.     בכך שביסס החלטתו על העובדה השגויה לפיה התבקש עיכוב ההליכים רק במסגרת הערעור, בעוד שזו הוגשה בנפרד.

3.     בכך שלא הטיל על הכונס אחריות שילוחית או אחרת למחדלי הפינוי שביצע בניגוד לחוק.

4.     אחריות לאי ביצוע החלטת בית המשפט העליון להשבת המצב לקדמותו, לאחר הפינוי הברוטאלי.

5.     בכך שחייב משטרת ישראל בסכום מצחיק של 5,000 ₪ בגין מעצר שלא כדין ואי עמידתה בכלל הוראות החוק הקבועות ביחס לביצוע מעצר שכזה. מדיניות זו: רק תביא לפגיעה הולכת וגוברת באזרח.

 

השופט דוד מינץ,

אשר דחה ערעורי על החלטת השופט ארנון דראל בגין עירבון בסך 15.000 ₪, שכיום איני יכול לשלם.

 

השופט יורם דנציגר,

אשר דחק הפשע מתחת לשטיח מפני פרוצדורה מטופשת, ומשום שאין לי 15000 שקלים לשלם ערבון.

 

השופטת/הנשיאה ביניש,

למכתבי הגיבה, וכי אינה יושבת כערכאה שיפוטית, היא האלוהים.

 

ואני ומשפחתי נידנו בעינוי דין הנמשך זה 13 שנה, ואין מי שיבעיר הנגע.

וכשמגישים תלונה לנציבות תלונות על שופטים = אתה נתקל בחומה אוחזת עיניים ותו לא.

 

עולה בי חשד כבד כי יש, וידי חלק מהשופטים אינן נקיות בבואם לגזור גורלות:

ומתוך שבועת השופטים:

"אני מתחייב לשמור אמונים למדינת ישראל ולחוקיה, לשפוט משפט צדק,

לא להטות משפט ולא להכיר פנים."

ומשאינם מלאכים יש לחייבם להגיש הצהרת הון. יען כי קיים חשש למשוא פנים.

 

דעו! כי הסכר נפרץ:

יש וכונסי הנכסים המתעתדים להיות שופטים, ושופטים שהיו בעברם כונסי נכסים. בשיתוף הבנקים מצאו להם נישה להתעשרות קלה מדמי אחים שהוטה יומם, בכינוסי נכסים יזומים מראש. בדקו בציציותיהם ותמצאו הון עתק, שחור.

דוגמית לכך:

1.  הכונס שלום כהן מחזיק על שמו עשרות דירות מכינוסיו במימון טפחות.

2.  פורסם כי, אהרון ברק קנה 18 דירות לעצמו מכינוסי נכסים.

ואני רק עוד אחד מכם שהחליט לא לשתוק עוד.

וקצר המצע מהשתרע

משה חזן

בן בלי בית

יען כי מנהיגיי העדיפו קומבינות על הגינות.

 

חזן משה צור הדסה ד.נ. האלה 99875 ת.ד 193 טל.  025337128

פקס 0722766621 נייד 0506655091  reeem@zahav.net.il

http://www.2all.co.il/web/Sites/yeshmeyesh/PAGE10.asp

 

 

 

 

 

28.11.2010

"מעשה בית דין" דינו סוף על חוקתנו.  

 

חוק יסוד

השפיטה – נוסח החוק בישראל

שבועת השופט

פרק א': הוראות יסוד .

הצהרת האמונים של שופט בסעיף 6 לחוק יסוד השפיטה

 

"אני מתחייב לשמור אמונים למדינת ישראל ולחוקיה,

לשפוט משפט צדק,

לא להטות משפט ולא להכיר פנים".

 

האומנם???

 

 

בסעיף 13 לחוק הנאמנות, שזה לשונו:

"איסור טובת הנאה

א.  "נאמן לא ירכוש לעצמו או לקרובו נכס מנכסי הנאמנות או כל זכות בו, לא יפיק לעצמו או לקרובו טובת הנאה אחרת מנכסי הנאמנות או מפעולותיה, ולא יעשה דבר שיש בו סתירה בין טובת הנאמנות לבין טובתו שלו או של  קרובו".

האומנם???

 

 

סדר הדברים ותשפטו אתם.

 

את שלום כהן הכרתי כאשר שיפצתי לו ולעו"ד יעקב חסדאי את משרדם בירושלים ברחוב המלך ג'ורג'.

 

שלום כהן ראה כי טוב,

ושלח אותי לעשות עבודות חשמל בביתו, ולא שילם בגינם.

 

שלום כהן ראה כי טוב,

ובא לבקר עם אשתו וילדיו בשבת בבריכה בביתי.

 

 

 

 

שלום כהן ראה כי טוב,

וביקש הצעת מחיר לשפץ קומת קרקע בבניין, בית שטרית בשד' הרצל בירושלים. הכנתי לו הצעה, ואולם רצה עבודה ללא מע"מ, וללא חשבוניות. משסירבתי, נפרדו דרכנו.

 

ובלי שום קשר .......

 

• בנק טפחות פרסם בכול אתר- ממש כמו היום,

"משכנתא בקצב שלך", שלם כמה שאתה רוצה, מתי שאתה רוצה, ואיך שאתה רוצה. רק תגיד, ונדחה או נקטין לך את ההחזרים לשנה או שנתיים, רק תגיד.

ולקחתי הלוואה.

בדיעבד, משנצרכתי, הבנק הפנה אותי לאותיות הקטנות, ולא אישר לי את דחיית ההחזרים. הונאה וגנבת דעת בראש חוצות.

 

• כונס הנכסים שלום כהן מרחוב המלך ג'ורג' 19א' ירושלים,

מונה לכונס נכסים על ביתי, שלא!!! בהוראת בנק טפחות. ומיד ביקש פינוי.

 

• השופט צבי זילברטל מהמחוזי,

נתן לנו חודש ימים למו"מ עם קונה שחתמתי איתה על זכ"ד, ואולם הכונס שאצה לו הדרך, ביקש  כעבור 5 ימים בלבד, מהחלטת זילברטל. לבצע פינוי וקיבל היתר מהרשם גד ארנברג מההוצל"פ.

 

•  מהקונה שהבאתי,  ועם זכ"ד חתום, במחיר שוק, בסך 690.000$, הכונס התעלם ממנו, ומהחלטת השופט זילברטל ודחה את עו"הד שייצג את הקונה.

 

• הבאתי עוד קונה ב 670.000$ וביקשנו מכתב מהבנק ומהכונס על גובה החוב ולשלמו לטפחות. הבנק והכונס סירבו לתת לבנק לאומי מכתב כזה. [גם פגישת הקונה עם הכונס לא סייעה] והכונס עמד במריו.

 

• מכּר שעובד עם טפחות,

דיבר עם הבנק ועם הכונס. והיה נראה כי הכונס נענה לבסוף לתת מכתב. אשתי ובני הלכו אל הכונס לקבל המכתב, והכונס שוב סירב לתת המכתב.

 

• כונס הנכסים שלום כהן מירושלים,

אמר לגיסי אשר ניסה לתווך בינינו, "משה חזן זה לא רק חוב"   [יש הקלטה]

 

ולפי זה, כן יש קשר........

 

• כונס הנכסים שלום כהן מירושלים,

פרסם מכרז ובו דרש תוספת 2% מהזוכה, וכאשר "זכה" איש הקש בן עטר, מחק הכונס ידנית, את הסעיף הזה מהסכם המכירה. מטרתו למנוע ממתחרים נוספים להגיע. גם פרסם לשם כך על חצי עמוד בגלובס כתבה מגמתית, להדיר רגלי מתמחרים.

 

• כונס הנכסים שלום כהן מירושלים,

שתל לבסוף קונה קש מר רפי בן עטר, מטעמו ומכר לו את ביתי ב- 385.000$. –[אז, לא הצלחתי להבין מניעיו של הכונס, למה? למה? הוא עושה לי את זה.]

• קונה הקש רפי בן עטר הצהיר להוצל"פ

א.         "לשם הסר ספק, מבהירים הרוכשים כי לא ידעו שהנכס בכינוס – נכסים, ואף לו ידעו לא הבינו משמעות המונח".

ב.          "אני עשיתי את כל הפעולות הכספיות הדרושות כדי לעמוד בתשלומים הנדרשים ממני, לרבות שחרור כספים, מתוכניות סגורות וכן ביצעתי מכירות, כמו כן פיניתי נכסים שהניבו דמי שכירות מתוך כוונה לממשם ואף מכרתי אחד מהם. בשל פעולותיי אלה אני מחזיק סכום כסף ניכר בשקלים ונגרם לי נזק כלכלי וכספי גם בשל כך וגם בשל הפיחות בשער השקל".

 

• השופט יעקב צבן, מהמחוזי.                 [החלטה מגמתית ולא הוגנת]

היתנה קבלת הערעור בהפקדת עירבון בסך 20.000 ₪.

 

• השופטת דליה דורנר מהעליון,

 "ניתן בזאת צו ארעי כמבוקש".

הצו הארעי יעמוד בתוקפו עד למתן הוראה אחרת. תוקפו של הצו הארעי יפוג באם לא יופקד עירבון כפי שייקבע על-ידי רשם בית-משפט זה.

 

• השופטת דליה דורנר,  מהעליון.

סוף דבר, הבקשה מתקבלת. ניתן בזה פטור מהפקדת עירבון בשני ההליכים שבכותרת.

 

• השופטת דליה דורנר,  מהעליון.

בנסיבות אלה, אני מקבלת את הערעור, מצרפת כמשיבים נוספים את הזוג בן-עטר ומחזירה את הדיון לבית-המשפט המחוזי, למען ידון בטענה הנוגעת לסבירות המחיר, לגופה.

צו עיכוב הביצוע, שניתן על-ידי יעמוד בעינו עד למתן החלטה על-ידי בית-המשפט המחוזי. משכך, התייתר הדיון בבקשת רשות הערעור השנייה, הנוגעת להפקדת הערבות ואני מוחקת אותה.

 

• הרשם אורי פוני מההוצל"פ                                                [החלטה נפשעת]

בשיתוף מי מהמשטרה בניצוח הכונס שלום כהן, נתנו ידם לביצוע עבירה חמורה על החוק, עצרו אותי ללא צו, וביצעו פינוי ברוטאלי של בתי. נגד עיכוב הליכים של השופטת דורנר מבהמ"ש העליון.

 

• השופטת דליה דורנר,  מהעליון.

"בנסיבות אלה, ניתן בזה צו ארעי להחזרת המצב לקדמתו באופן מיידי, היינו, לשחרור המבקש ‎1 ממעצר, ולהחזרת המבקשים לביתם".

 

• השופטת דליה דורנר,  מהעליון. על {המשיבים, הכונס כהן והרשם פוני.}

מתשובת המשיבים לבקשה עולה, כי הצו הראשון לא הובן כראוי. כוונת הצו הייתה ועודנה, כי יעוכבו כל הליכי ההוצאה לפועל כנגד המבקשים.

הצו יעמוד, אם כן, בעינו.

 

• השופט יעקב צבן מהמחוזי.                  [החלטה מגמתית ולא צודקת בעליל]

העדיף שמאות מטעם הכונס ב- 450.000$ על שמאות לבנק לאומי מטעם הקונה ובמימוני. ב650.000$ ובניגוד לדעת השופטת דורנר.

 

• השופט צבי סגל מהמחוזי,

נתן 60 יום להגיע להסדר, הבאתי קונה שישלם באחת כל המשכנתא לבנק טפחות והם סירבו לקבל.

 

• השופט ג'ובראן מהעליון,                      [החלטה אומללה ואני ללא ייצוג]

לא ניתן להתעלם מהעובדה, שבענייננו היא מכרעת, והיא, שבפועל לא הצליחו המבקשים להביא קונים המוכנים לקנות את הבית במחיר טוב יותר מהמחיר שהוצע על-ידי המשיבים  3 ו-4 .

אשר-על-כן, בקשת רשות הערעור נדחית.

 

• השופט משה רביד, מהמחוזי,  בתביעה נגד הבנק.         [החלטה מקוממת]

אמר לי באולם בנוכחות כולם,

(א)      שהוא קרא כל שהגשתי לו.

(ב)       ושהוא מבין שנעשה לי עוול.

(ג)         ושהוא לא יהיה הראשון שיפסוק לי מיליונים נגד הבנק.

(ד)       ובהחלטתו כתב:

"אינני רואה מקום לחייב את הבנק להוסיף ולהשיב תשובות אשר יש בהן משום הכבדה עליו."

 

• השופט אשר גרוניש מהעליון, החליט שלא להתערב.        [החלטה מבישה]

"כי תצהיר גילוי המסמכים מטעם המשיב ואשר צורף בנספח ו' לבקשה) מעורר אכן תמיהה לאור ניסוחו.

איני רואה מקום להתייחס לכך מעבר להערה זו."

[הגשתי תביעה חדשה נגד הבנק]

 

• השופט א דראל,  מבימ"ש השלום, נגד הכונס והמשטרה.[החלטה אומללה]

דחה את תבעתי נגד הכונס וחבר מרעיו בגין פינוי בניגוד לחוק. וחייב את המשטרה בפיצוי 5000 ₪.

[הגשתי ערעור למחוזי]

 

• השופט דוד מינץ מהמחוזי מבקש עירבון 15.000 ₪.    [עלבון לאינטליגנציה ]

"תמים דעים אני עם ב"כ משיב 3 – המבקשים הגדישו את הסאה בבקשותיהם בעניין הפקדת העירבון תוך עשיית דין עצמית באי עמידה בהחלטות בית המשפט.

הבקשה נדחית אפוא".

[הגשתי ערעור לעליון]

ועתה ולהלן:

"משיצא המרצע מן השק"

ונמצא המניע האמיתי לעוולות הכונס ובנק טפחות

במשפחתי, במשך 12 שנים של עינוי דין.

 

• כונס הנכסים שלום כהן מירושלים,

קנה וקונה לעצמו ולקונספירציה עשרות רבות של בתים בהם פעל

"כנאמן וכשלוחו של החוק".              [ומי שרוצה גוש וחלקה יקבל]

 

 

 

• כונס הנכסים שלום כהן מירושלים,

משלם ארנונה במזומן וחודש מראש על כל "בתיו" אלה אשר קנה בשקר באישור החוק, עד אשר מוכרם ברווח ומחלק עם המשת"פים, את דמי הלא יחרץ מעשיית עושר ולא במשפט, מדמי של אחים, שהוטה יומם.

 

• לכונס הנכסים שלום כהן מירושלים,

עשרות נכסים רשומים בבעלותו  רק בעיריית ירושלים. במימון בנק טפחות ובסיוע תמוה של ההוצל"פ.

 

• כונס הנכסים שלום כהן מירושלים,

1.     לא מילא חובותיו ככונס נכסים ולא דאג למכירת הבית בתקופה של 10 שנים ויותר.

2.     היה עליו לפעול באופן אובייקטיבי כשלוחו של בית המשפט ולא לקדם אינטרס צר של עצמו ושל מי מהבנק ואחרים, על חשבון כבודנו וקניינו, ולכל הפחות למלא את תפקידו ככונס נכסים ולדאוג למכירת הבית. לעניין זה יפים דברי ביהמ"ש בע"א 1034/9, רמות זכרון בע"מ (בכינוס נכסים) נ. ד"ר אליעזר וולף (לא פורסם):

 "כונס הנכסים שנתמנה על ידי בית משפט פועל מטעם בית המשפט כעושה דברו (OFFICER OF THE COURT), ואינו סוכנו או שליחו של הנושה אשר הציעו ביקש את מינויו. על הכונס להניח דעתו של בית המשפט שפעל כדין (ע"א 141/74 פרבוים נ. שיריזלי, פ"ד ל' (1) 20, 26) ולטובת הכינוס. מוטלת עליו חובת אובייקטיביות במילוי תפקידו ואין הוא צריך לקדם את האינטרסים של הגורם אשר מטעמו הוצע ככונס, שהרי אחרת תהיה בכך פגיעה באינטרסים של נכסי הכינוס או של נושים אחרים (המ' (י-ם) 1454/67 אור נ. אושין, פסקים מחוזיים, ס"א 132, 135)."

 

·        על התנהלותו של כונס הנכסים שלום כהן מירושלים,

אמר הממונה על הגביה של בנק טפחות, בין השאר.

1.      "בעיניי אם אני מנתח את קווי האופי שלו מדובר בפושע ברמה בינלאומית."

 

2.      "אם תצליח להוכיח את הקשר הזה אני מניח שבסוף הצדק יצא לאור."

 

3.      "אין דבר כזה הסכמה שבשתיקה של הבנק, מי נתן לכונס אישור למכור את הבית?"

 

4.      "הבנק לא נתן לכונס אישור למכור את הבית"

 

5.      "מה זה אפשרי מבחינת החוק? הבנק רוצה להגיע אתך להסדר."

 

6.      "יש כאן חשיפה, משה אני אומר לך, הנושא הוא מאוד עדין, יש כאן חשיפה."

7.      אתה צריך לקחת בחשבון שהמצב הזה סבוך מכיוון שיש בו צד ג' לכאורה, אני בעצם חושף את הבנקים."

 

8.      "אם אני עושה אתך עסקה אחרת.! הוא [הכונס] סנדל אותנו, אתה צריך לקחת את זה בחשבון ואני מנסה לפרק את זה בדרך הנכונה."

 

9.      "אתה יודע כמה מיליונים הוצאתי לו [לכונס] מהידיים? אתה יודע כמה הוא שונא אותי?

 

10. "הכול פה מתאים לתיק יותר מדי, ואם הכול מתאים אז צריך לבדוק את זה. צריך מישהו שיבוא ויוכיח את זה, אני מודיע לך, משה חזן, ברגע שאתה תוכיח את זה אפילו לבנק, אפילו לבנק אם תוכיח את זה, כן? זה כבר יעכב את ההליכים, אני לא צריך אחר כך בית משפט והכול, ברגע שאתה תבוא עם חומר חקירה, ותודיע לבנק חברים הנה זה מה שגליתי, דעו לכם זה המצב. הבנק יפחד, הבנק יגיע מיוזמתו לאיזושהי הבנה, שאסור לנו לעשות את זה. משה, אתה אתי?"

 

11. " מה זאת אומרת הבנק? אתה, בית המשפט צריך לעזור לך, כמה כסף הוא לקח [הכונס] שם על שכ"ט כמה כסף לקח על הוצאות, הוא יעמיס שמה אין ספור, זה כבר ברור לי מה הוא יעשה."

 

12. " יהיה פה עכשיו מהלך משולש. תלונה במשטרה, מכתבים אלי יותר חריפים לבנק, בקשה להוצל"פ לעצור את כל ההליכים, לאור החשדות. תהיה חקירה, פעילות במס שבח, כל הדברים האלו הם אלה יטפלו בעניין הזה."

 

13.  "אבל זה בדיוק זה, ככה הוא [הכונס] סנדל אותנו [את בנק טפחות], ככה הוא סנדל אותנו. עכשיו אני אומר לך לך להוכיח שיש שמה קשר. היום נפגש עם המבקרת, יש לנו.... הוא סנדל אותנו."

 

14.  "רגע רגע, שמע, קודם כל הוא עצר את זה, [ישראל מאור מבנק המזרחי] שלח את המכתב, [לכונס] ההליכים לא יחודשו. הוא יפגש עם שלום כהן, הוא נפגש היום עם המבקר, אנחנו [הבנק] מבינים שיש לנו בעיה."

 

15. אני מבין שאנחנו, הוא [ישראל מאור] אומר אורי, אני לא יכול לפגוע בבנק, אתה מה שאתה מבקש ממני [מישראל מאור] זה לפגוע בבנק, אמרתי לו לא, אני מחפש את דרך הישר, זה מה שאני מחפש."

 

16.  "אני ברור לי כמו שברור לך מה קורה פה, יש פה עוול נוראי לצערי הרב.,

 

17.  "תשמע, אני אגיד לך כמה דברים, כל מה שאני עושה ומדבר אני מקווה שזה ישאר בינינו."

 

18.  " אני הרי יודע עם מי יש לנו עסק."

 

19.  "ואפילו משפחתי נפגעה בגלל התיק שלך, אני לא אמרתי לך את זה, אני לא רציתי לצער אותך אבל הבן אדם [הכונס] אה, ניסה לפגוע בי ברמה האישית, במיוחד בגלל שהוא הבין שאני מגיע לתיק שלך."

20.  "זה כל כך הציק לו, [לכונס] שהוא אה, טיפוס שהוא בעיניי אם אני מנתח את קווי האופי שלו מדובר בפושע ברמה בינלאומית."

 

21.  "עכשיו רגע, רגע, רגע, קודם כל צריך להירגע ולא לדאוג ולא להיות מוטרד."

 

22.  "חכה, חכה, משה, אתה קודם כל תהיה רגוע, מכאן ועד מצב של פינוי וכול היתר ייקח זמן."

 

23.  "אני הייתי מנוע מלטפל בתיק שלך בגלל אלמנט אחד, שאמרו לי אדוני, יש פה תיק בבית משפט עליון, אתה לא מורשה להיכנס לתיק הזה, אז מה אם אני היום נכנס ומטפל בתיק הזה, הרי יש סכנה שאני הולך לחשוף את הבנק, הרי מה הוא יעשה, יביא את איש הקש שלו, את אותו אחד שהוא מכר לו את הבית לכאורה, זה שמחכה כבר 5 שנים לקנות בית."

 

24.  " אז הוא [הכונס] מה הוא עשה? הוא בעצם סנדל את הבנק, הביא, הגיע, הביא את המצב למצב כזה שהבנק חושש כי הבנק רוצה היום להגיע אתך להסדר, הרי אני את כל הלקוחות שלו לקחתי."

 

25.  "חכה, חכה, אני לקחתי לו את כל הלקוחות לא בגלל שעשיתי מולו מאבק חזיתי, אלא מפני שהם הגיעו אלי, הם הגיעו אלי, טיפלתי בהם גמרתי אתם, עכשיו אתה בגלל שהתיק שלך [רווח צפוי לכונס ולקונספירציה מהקומבינה, כחצי מיליון דולר] הוא כל כך מורכב. אתה לא צריך לסבול, קודם כל אתה לא צריך לסבול מאף אחד, אתה צריך לעבוד נכון."

 

26. "אני בסוף השבוע עובר לתפקיד אחר." [כשכמעט הצליח אורי לשחרר אותי מטפריו של הכונס, איים הכונס על הבנק שסונדל כאמור ע"י הכונס, והבנק החליף את יוניסי במריונטה כדי להמשיך ולשמור על השקט התעשייתי, ונתן ליוניסי  תפקיד בכיר יותר.. ואני למה תשאל, בגין כל אלו ואחרים אוכל מרורים כבר 11 שנה.]

 

27.  "גם משכנתאות וגם מסחרי, הכול, גם ניירות ערך, הכול." [ נו, כלום כל הגדולה הזו לה זכה יוניסי לא שווה שהעולות ישכנו קבע בבנק והקונספירציה תמשיך לחגוג כל הדרך אל הבנק].

 

 

ולכול יש הוכחות בדוקומנטים ובהקלטות,

אעמוד כאן, ושפטו אתם.

"כי קצר המצע מהשתרע והמסכה צרה כהתכנס"

 

 

חזן משה

צור הדסה ד.נ. האלה 99875 ת.ד 193 טל.  025337128

פקס 0722766621 נייד 0506655091  reeem@zahav.net.il

 

 

 

 

על ראש הגנב 108 בסמוך לפני ישיבת ההתמחרות, פורסמה כתבה מפורטת, בלתי תלויה, ואמינה יש להפוך סדר המלים

א.      בסמוך לפני ישיבת ההתמחרות, פורסמה כתבה מפורטת, בלתי תלויה, ואמינה, שקבעה שוויו של הנכס בסדר גודל של 460.000 $.

על "בלתי תלויה", ברצוני להפנות אל ה- 7.5.01 מכרז באוויר: ותמה אני מי דאג  לפרסום מגמתי ב "גלובס נדלן" דווקא. שם תמצא ההסבר, ופטור בלא כלום אי אפשר הנה איפא "על ראש הגנב" כפי שמסתבר מפרוטוקול אצל השופט המחוזי צבן, מ- 2.2.04 וזה יסביר שהכתבה הייתה תלויה מאוד בכונס ובחבורתו:

אומר עו"ד מימרן לפרוטוקול,"לא הייתה מחלוקת גם העובדה כי הייתה כתבה בעיתון גלובס"... "כאשר מר בן עטר הלך לנכס הוא הלך עם הידיעה שזה מה שזה שווה, וכאשר הציע מר בן עטר את המחיר אשר הציע הוא עשה זאת על סמך לא השמאות של חברי ולא השמאות השנייה אלא על סמך מחירים שהוא בירר ועל סמך הכתבה"

והשופט צבן לא שם לב לאמת זו שנאמרת מתוך להט הדברים ומחוסר השגחת הקומבינאטור מימרן, שגילה לנו כאן את האמת. הנה....

כיצד אם כן, יכול היה בן עטר שכתב וחתם בתצהירו מיום 13.8.01 סעיף 3,ד.

"באמצע או סוף חודש אפריל 2001, לערך, הופניתי על ידי המתווך עובד שליבו, לראות את הנכס" ואכן לפי הרישום ביומני הוא ביקר אצלי ב- 15.4.01. ברם, הכתבה בגלובס [מכרז באוויר] פורסמה רק ב 7.5.01,

אם כן כיצד יכול היה בן עטר להציע את אשר הציע על סמך הכתבה בגלובס

אם הכתבה הנ"ל התפרסמה "רק" כחודש אחרי שהוא ביקר אצלי בבית. ב- 6.5.01.

אלא אם, ואך, ורק, ומלבד, אם קרא אותה אצל מי שהכינה באמת. והיה מעורב בהכנתה כי ממני קיבל בשלושת ביקוריו כל חומר שביקש. ולמה ביקר 3 פעמים בתרגילי הסחה שונים ומשונים. בכול פעם לקח ממני עוד ועוד ניירת הקשורה לבית ולמכירתו. והרי הכונס טען כי לא הייתה לו יד בהכנתה וכנ"ל מימרן. המסקנה המתבקשת היא אחת ואין בילתה. מהחומר שאסף אצלי בשלושת ביקוריו הוכנה הכתבה בגלובס ביחד עם השמאי ביר וכול הקליקה.

אין קץ לתעלוליו של עו"ד מימרן שכמו הכונס, גם הוא בא להיטהר ושרץ בידו. והפעם מעד.

באשר "לאמינה", שפטו אתם. ===== והאם לא ראו היה שייכתב בלתי אמינה ותלויה.

 

 

 

 

ראש הטופס

 

 

בתי המשפט

 

 

 

 ראה 19.4.04בקשת רשות ערעור שני לעליון 2

פסק דין

 

1.         בית משפט זה דחה ביום 8/4/02 בקשת ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 20.12.2001, אשר נתן אישור למכירת ביתם של המבקשים על ידי כונס נכסים, וזאת לצורך מימוש משכנתא על ביתם (להלן: הנכס). בערעור שהוגש על ידי המבקשים לבית המשפט העליון נקבע כי הדיון יחזור לבית משפט זה לצורך דיון בטענה הנוגעת לסבירות המחיר של הבית (רע"א 4131/02, החלטה של כב' השופטת ד' דורנר מיום 7.10.03).

 כל מה שהכונס שיקר צבן קיבל כתורה מסיני ואלו כל שאני אמרת נלקח בכאילו

 

2.         רקע עובדתי ודיוני

הרקע הדיוני פורט בהרחבה בפסק הדין בהליך המקורי, על כן אביא רק תמציתם של הדברים. המבקשים נטלו מבנק טפחות (המשיב 1) שתי הלוואות, ולהבטחת פירעונם שיעבדו את ביתם. ההלוואה הראשונה, מאמצע שנות השמונים. השניה על סך 400,000 ₪ שנלקחה בסוף שנת 1994 ותשלומיה על ידי המבקשים היו בעייתיים מתחילה.

בטרם חלפה שנה ממועד ההלוואה השניה, נאלץ המשיב 1 להגיש נגד המבקשים תביעות כספיות לתשלום פיגורים. לאחר מכן נעשו נסיונות להסדר, אשר לא הועילו.

ב12.94 לקחנו הלוואה "בקצב שלך" – תביעה ראשונה ומיותרת של שלום כהן הוגשה רק ב- 28.3.96 בסדר דין מקוצר שלום כהן על 9875 שח. לא אמת מר צבן. שנה ושלושה חודשים ולא בטרם חלפה שנה. וזאת רק כדי לתת כסף לכונס שמחלק אותו עם הקומבינה. לא היה צורך בשום הזמנה לדין מה גם שלא היינו מעולם בשום דיון והכול נסגר בסופו של יום עם הסדרים כאלה ואחרים עם הבנק בלא התערבות של שלום כהן – ומכתביו והזמנות לדין שלו כלפיי הינן ספקולנטיות של גריפת רווחים קלים בלבד וכדי להעשיר שפל וחבר מרעיו מכספים שנועדו לשלם את המשכנתא

בחודש אפריל 2001, הועמד הנכס למכירה על ידי כונס נכסים, הוא המשיב 2.

אכן הנכס הועמד למכירה ע"י כונס הנכסים אשר מעולם לא קיבל אישור מהבנק למכור את ביתי

 

 

ראה 10.8.05תמלול6223-1 הבנק לא נתן הוראה למכור את הבית 002

אורי:                 מה זה אפשרי מבחינת החוק? אני רוצה לבוא אתכם להסדר, איזה חוקי?

משה:                הבנתי.

אורי:                 יש פה חשיפה, משה, אני אומר לך, הנושא הו מאוד, מאוד עדין, יש כאן חשיפה                         ענקית, הרי מה, מההוא יבוא? דקה אחרי כן, דקה, מה הוא יעשה? הוא יבוא                           ויגיש תלונה

יוצא- שלולא עמד הכונס על רגליו האחוריות, תוך שהוא מסנדל את הבנק [כדברי יוניסי מנהל הגבייה של טפחות] לא הייתי כאן הים לאחר שאיבדתי 10 שנות חיים בגין קונספירציה מרושעת.

 

ראה לפני החל ג'ובראן -תמלול  6329 מדובר בפושע ברמה בן לאומית שסנדל את הבנק 2

אורי:                 אז הוא.. מה הוא עשה? הוא בעצם סנדל, סנדל את הבנק, הביא, הגיע, הביא את              המצב למצב כזה שהבנק חושש כי הבנק רוצה היום להגיע אתך להסדר,

 

ראה10.8.05תמלול6223-1 הבנק לא נתן הוראה למכור את הבית 006

אורי:                 התיק שלך הוא מחפש את זה. עכשיו הוא נזהר יותר כי הוא מבין ששניים עליו,                           אז הוא משתדל להשיג מהלך שיגרום לו, שיגרום לאנשים סביבי... להגיד לו                           אדוני, אתה, עד שאנחנו לא אומרים לך... מכרת את הבית, תראה לנו אישור. מי                                   נתן לך אישור? וולף? אנחנו לא נתנו אישור.

משה:                השאלה אם אין אישור בהסכמה בשתיקה.

אורי:                 אין כזה דבר הסכמה בשתיקה, מי נתן לך אישור למכור את הבית?

לאמור- ידע הבנק על העוול ושתק תוך שיתוף פעולה סמוי עם הכונס. רק בשל זאת חייב הבנק לפצות אותנו.

 

 

ראה 10.8.05תמלול6223-1 הבנק לא נתן הוראה למכור את הבית 003

משה:                אני רק רוצה להגיד דבר אחד, השופט היום מתחיל בפסק דין שבנק טפחות נתן                            הוראה להוצל"פ לפעול עם ההליכים, אתה אמרת לי פעם שלא היית הוראה כזאת                       לשלום כהן על הבית שלי.

אורי:                 אני לא נתתי אישור, בנק טפחות לא נתן אישור למכור את הבית שלך, נקודה.

משה:                עכשיו אם בנק טפחות לא נתן אישור אז זה, זה עבירה על החוק, זה פלילי, מה זה?

אורי:                 תרשום את זה, למיטב הבנתי בנק טפחות על כל מנהליו

משה:                כן?

אורי:                 לא נתן אישור למכור את הבית שלי במחיר הזה. [תוספת שלי- אורי מתחיל לחשוש שהוא מוקלט ולכן לדעתי, באה התוספת "במחיר הזה"]

 

על פי הוראות ראש ההוצל"פ,

הכול בשקר יסודו ואיש לא אבה לשמוע ולחקור

 

נקבעה התמחרות ליום 25.5.01, שבסופה הוחלט על זהות הרוכשים, ולאחר מכן נחתם עמם הסכם שהוגש לאישור ראש ההוצל"פ. המבקשים הגישו התנגדות לבקשת אישור זו. ראש ההוצל"פ, בהחלטתו מיום 28.10.01, הורה על קיום מכרז נוסף, תוך שהוא נמנע מלקבוע עמדה ביחס לשוויו של הנכס. המכרז הנוסף פורסם, ומשלא הגיעה הצעה נוספת והמבקשים לא המציאו רוכש מטעמם, הוגשה בקשה מחודשת לאישור ההסכם עם המשיבים 3 ו-4, משפחת בן עטר (להלן - הרוכשים). התנגדות נוספת של המבקשים לאישור ההסכם נדחתה, וביום 20.12.01 ניתן צו ראש ההוצאה לפועל למכירת הנכס לרוכשים, במחיר 385,000 דולר.

עיון בתיק ההוצאה לפועל שהוגש על ידי הצדדים מלמד, כי ההליכים בענין הנדון היו רבים, וכי מדובר בתיק עמוס.

וזאת הסיבה היחידה שמפריעה לצבן ולג'ובראן לא הדיון במהות אלה  תיק עמוס ויש 6 ראה שאמר צבן בדיון מיום 8.4.02.  באשר לטענה לפיה מדובר בפגיעה בקניינם של המבקשים, די אם נאמר, כי בעת עריכתה של עסקת המכר ואישורה על-ידי ראש ההוצל"פ, לא הצליחו הרוכשים להוכיח כי קיים רוכש מרצון המוכן לשלם עבור נכסם סכום גבוה יותר. זאת ועוד, הטענה לפיה הייתה יכולה להתקבל תמורה גבוהה יותר עבור הנכס מאותם רוכשים איתם נעשתה העסקה בסופו של דבר, מופרכת בתצהיר שהוגש על ידם ללשכת ההוצאה לפועל. וזו אותה מנטרה שעליה מסתמכים שופטים שאינם חפצים לקרוא או לשמוע ורק לסגור התיק חשוב ולא משנה אם נעשה עוול הזועק לשמים

 

בקשתם של המבקשים לבית משפט זה בהליך המקורי נדחתה, ונקבע כי לא נמצא פגם בהחלטת ראש ההוצאה לפועל.

 קבעת כך השופט צבן כי לא חקרת די היכן נמצאת האמת

כאמור, בהתאם להחלטת בית המשפט העליון הדיון יתמקד בשאלת סבירות המחיר בלבד.

 

3.         המבקשים העלו שורה של טענות הנוגעות לסבירות המחיר. לטענתם, טרם חתימת עסקת המכר, המבקשים עצמם ניהלו מגעים עם הרוכשים והסכימו על תמורה בסך 550,000$, סכום הגבוה בהרבה מהסכום עליו סוכם בסופו של דבר בין הרוכשים לבין כונס הנכסים (385,000$). עוד טענו המבקשים כי היתה הצעה נוספת לרכישת ביתם בסכום העולה על זה שסוכם בעסקת המכר ועומד על 450,000$, דבר המראה כי ניתן היה להשיג סכום גבוה יותר עבור הבית. עוד טענו כי נפגע קנינם מאחר והסכום שהתקבל מהמכר היה נמוך עד כדי 50% מערכו האמיתי של הנכס, ואף מהתמורה שהיתה יכולה להתקבל בפועל מרוכש אחר. לפיכך, היה על ראש ההוצל"פ להימנע מלאשר את עסקת המכר.

 

המבקשים טוענים עוד כי בחוות דעת השמאי מטעם כונס הנכסים, נפלו שני פגמים יסודיים. האחד, השמאי עצמו לא ביקר בנכס אלא רק נציגיו. השני, בחוות הדעת אין התייחסות לשטחים הבנויים החורגים מהיתר הבניה.

ב"כ המשיבים 1-2 טען, כי טענות המבקשים על קונים פוטנציאלים אינן ממשיות, וכל רצונם של המבקשים הינו לנסות לעכב את ההליכים.

 השופט צריך לשאול את הכונס מה התכלית או הרווח שיש לחייב למשוך את הזמן ומה תועלת יש לו בזה , ואולם הוא מקבל את דברי הכונס וממשך לדהור ולדרוס

 

לטענתו, המחיר הוא סביר, ואף נמצא בגבולות השמאות מטעמם של המשיבים. הערכת השמאי מטעם כונס הנכסים תקינה וסבירה

.  הכונס משקר וצבן מקבל- ראה "ואף נמצא בגבולות השמאות מטעמם של המשיבים"

הכיצד 385000  דומה ל 690000

 

ב"כ הרוכשים טען, כי הצעתם היתה סבירה וריאלית, לא היו הצעות נוספות גבוהות יותר,

כי הכונס מתמרן את המערכת למשל הפרסום בגלובס ולמשל 2% שישלם מי שמשתתף במכרז למתווך הכונס אלה דברים שמרתיעים קונים ולמרות זאת הבאת ב 690 וב 670 וב 550 וב 450 וכולם כולם עולים על 385 שהכונס חפץ ורק את זאת ההצעה ואין בילתה ככה נהגה בי מערכת המשפט

 

 ולפי הלכת פסה"ד אילן לוי (ראה להלן) השיקולים הצריכים להנחות את המכירה הם מינהל תקין, בטחון במערכת המשפט ושיקולי צדק.

מינהל תקין של מערכת בתי המשפט הינו לפנים משורת הדין ולא יקוב דין הכונס את מערכת המשפט- לצרכיו האישיים ושותפיו

 

4.         הערכת שווי הבית

מהי ההערכה המדוייקת יותר לשווי ביתו של המבקש?

תקנה 65 לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979 קובעת כי :

 

"(א) עברו שבעה ימים מיום המצאת ההודעה והחייב לא שילם את החוב הפסוק, יצא שמאי מקרקעין מוסמך אל המקרקעין המעוקלים והשמאי יערוך דין וחשבון וישום את ערכם של המקרקעין ; לשם כך רשאי הוא להיכנס אל המקרקעין.

כל זה אינו רלוונטי לגבאי כי בטרם החל הכול הכונס ומי מהבנק טמרנו כך שאפול ולא נתתי להם, ומה שהכריע זה החוסר ראיה של השופטים את הפרטים הקטנים שמהם מורכב השקר הגדול.

 

 (ד) חלק אחד הצדדים על השומה והמציא שומה של שמאי מוסמך הסותרת את השומה לפי תקנת משנה (א), יועבר הענין להחלטתו של ראש ההוצאה לפועל שיקבע את השומה לצורך המכירה".

אבל ראש ההצלפ קבע קומבינה ולא שומה  לצורך המכירה, כביכול הוגן אבל בנסיבות שמסביב זה לא רק שאינו הוגן זה אפילו פשע

 

מהתקנות עולה, כי המצב הרצוי הוא כי ראש ההוצאה לפועל יקבע את השומה לצורך המכירה, וזאת כאשר מצויות לנגדו חוות הדעת השמאיות, למרות שאינו חייב לקבל אף אחת מהן כפי שהיא. במקרה הנדון לא הכריע ראש ההוצאה לפועל בין חוות הדעת השמאיות, אלא הניח למחיר להיקבע על פי המחיר שיוצע בין מוכר מרצון לקונה מרצון.

וכאן שורש הרע

 

 

5.         לפני ראש ההוצאה לפועל הוגשו שתי חוות דעת: חוות דעת של השמאית עדי סמולסקי מיום 29.3.2001 מטעם המבקשים, וחוות דעת השמאי יעקב ביר מיום 16.5.2001 מטעם המשיב 2. השמאים נחקרו בפני ראש ההוצאה לפועל בתאריך 26.8.2001.

            סמולסקי העריכה את שווי הנכס בסכום של 650,000 דולר, ואילו ביר העריך את שווי הנכס בסכום של 450,000 דולר. הפער בין שתי הערכאות הוא ניכר וטעון בדיקה.

נו והיכן אותה בדיקה?

 

מתוך 19.4.04 בקשת רשות ערעור שני לעליון

סעיף 8. בפני ראש ההוצל"פ ובית המשפט קמא עמדו חוות דעתם של שני שמאים. האחת, מאת צד ניטרלי הלא הוא בנק לאומי למשכנתאות, שנתבקש להעמיד הלוואת משכנתא לקונה שהתעניין ברכישת הנכס, שהערכת השמאית מטעמו כלפי הנכס הסתכמה ב- 650,000 $ בקירוב, והשניה, שמאי מטעם המשיב 2, שהעריך את הנכס בלא שביקר בו כלל - כפי שהודה בחקירתו בפני ראש ההוצאה לפועל, בסכום של 450,000 $.

העתק השמאויות מצ"ב כנספחים ג' ו – ד' לבקשה.

 

סעיף 9. ראוי כבר כאן לציין, כי השמאית מטעם בנק לאומי למשכנתאות – הגב' סמולסקי עדי, הגיעה ליתן את חוות דעתה לאחר שבפני בנק לאומי למשכנתאות הופיע קונה מרצון (אותו מצאו המבקשים) – מר ליבוביץ מרדכי – שהיה מוכן לשלם עבור הבית (שנמכר ב- 385,000 $) את הסכום של 670,000 $ - עסקה שבסופו של יום לא יצאה אל הפועל כתוצאה מכך שטורפדה ע"י המשיב.

 

סעיף 10. לעניין זה חשיבות רבה היות והעסקה הנ"ל – עסקת ליבוביץ – מראה, ולו בדיעבד, כי ערך הבית לקונה מרצון הייתה גבוהה באופן קיצוני ובלתי סביר מהמחיר בו נמכר באמצעות המשיב, ומאששת למעשה את טענותיהם של המבקשים ואף את שמאותה של הגב' סמולסקי.

העתק תצהירו של מר ליבוביץ מצ"ב כנספח ה' לבקשה.

 

 

6.         להלן נתונים שאינם שנויים במחלוקת:

א.         הנכס נמצא ברחוב קטלב 108 בצור הדסה, ישוב שרבים מבתיו הם בתים חד משפחתיים צמודי קרקע. על-פי תוכנית המיתאר, הנכס מיועד למגורי משפחה אחת.

ב.         שטח המגרש על-פי התב"ע ועל פי הזכויות במינהל מקרקעי ישראל הינו 954 מ"ר. המבקשים סיפחו לעצמם 371 מ"ר נוספים מאדמת מינהל מקרקעי ישראל, ובבקשת ההיתר שהגישו ציינו, כי שטח המגרש הינו 1325 מ"ר.

המועצה האזורית מטה יהודה היא אשר הגישה את הבקשה להיתר והיא והמנהל חתמו ואישרו. ואוסיף גם כי הכונס פרסם את אותם 1300 מ"ר במכרזיו חזור ופרסם

ג.          הבנין העיקרי שבנו המבקשים על המגרש הינו שטח של כ-501 מ"ר. על-פי היתר הבניה, מותר לבנות 292.48 מ"ר. כמו כן, יש חריגות נוספות.

על המגרש נמצא מבנה נוסף אשר בנו המבקשים בשטח של כ-220 מ"ר ברמה של שלד המשמש כבית מלאכה, וגם למבנה זה אין היתר בניה.

היקף חריגות הבניה בנכס הינו בין 430-483 מ"ר.

ד.         המבקשים ביצעו בנוסף גם שינויי יעוד: קומת המרתף הותאמה לשלוש יחידות מגורים על חשבון שטח מילוי ומחסן. יחידה נוספת הותאמה למגורים על חשבון מוסך. עוד יחידה הותאמה למגורים בחלל גג הרעפים.

            סך הכל יש במבנה 19 חדרים. הבניה ברמה טובה, במגרש נבנו בריכת שחיה, מפלים, תעלות מים ובריכת דגים.

 

7.         עיון בחוות דעת השמאים ובפרוטוקול עדותם לפני ראש ההוצאה לפועל מעלה, כי לפער הניכר בהערכת שווי הנכס ישנם מספר גורמים:

א.         התחשבות באיזור בו נמצא הנכס והשפעת המצב הבטחוני והכלכלי על השווי.

ב.         התחשבות בשטחים החורגים מהיתר הבניה.

 

8.         מאז חודש ספטמבר 2000, המצב הבטחוני במדינה הינו קשה ובעייתי, והדבר הינו בגדר ידיעה שיפוטית (ראה, למשל, ע"פ 9338/01 מדינת ישראל נ' עווידה, פ"ד     נז(1), 529; בג"צ 7019/02 עג'ורי ואח' נ' מפקד כוחות צה"ל, פ"ד נו(6), 352).

            הנכס נמצא בישוב צור הדסה, הנמצא סמוך לקו הירוק. לישוב זה שתי דרכי גישה:

שלוש דרכי  גישה ולא שתי דרכים. פרט טכני שולי ואולם בהצטרפו להרבה מאוד שוליים כאלה העיסה  נעשית מסריחה

 

האחת, כביש המנהרות (כביש 60) העובר סמוך לבית לחם, והאחרת, כביש 386 משכונת עין כרם בירושלים דרך הישוב בר גיורא, שהינו כביש ארוך יותר ומפותל.

לשם מה התוספת הזו מר צבן- ושכחת לציין גישה שלישית לישוב דרך נתיב הל"ה עמק האלה כבש מס 375. אין כביש יפה ממנו בארץ מר צבן.

 

 בישובים הנמצאים על קו התפר, הסיכון הבטחוני רב יותר ומשליך על מספר עסקאות ושווי הנכסים באותם ישובים.

הטעיה אדוני השופט התבצעו עשרות עיסקאות במועדים הרלבנטים והשמאי ביר בשיתוף הכונס הטעו אותך כמו את ייתר השופטים שאינם חוקרים עד הסוף בטרם שולחים אותי ואת עמלי של שלושים שנה לזבל. כדי לתתו לשפל שבעורכי הדין בישראל

 

            השמאית סמולסקי לא התייחסה לנושא זה כלל בחוות דעתה, ובעדותה לפני ראש ההוצאה לפועל אמרה, כי אינה יודעת אם מחירי המגרשים בצור הדסה הושפעו מהאינתיפאדה והוסיפה כי לדעתה האינתיפאדה לא השפיעה על המחירים באיזור הזה (עמ' 8 לפרוטוקול).

היא אמרה עוד משהו שלא ציינת מר צבן אל תהיה כזה חפיפניק תקרא עד הסוף ואז תבין יותר טוב, כי נתנו בידך דיני נפשות ועל כן בזהירות אדוני השופט. כל אי דיוק שלך שולח משפחות אלי חרפת רעב על לא עוול בכפם.

"אני עשיתי את חוות הדעת במרץ 2001 לאחר ששוחחתי עם מתווכים של נדלן שמכירים את האזור ... ולכן להערכתה האינתיפאדה לא השפיעה על מחירי המגרשים באיזור"

 

השמאי ביר התייחס לסוגיה זו ואמר כי בשל המצב הבטחוני פחת מספר העסקאות המתבצעות בישוב באופן משמעותי.

ראשית מי שניסה לתמרן את ראש ההוצל"פ ואתה אדוני תפסת זאת יש לציין. ולא קיבלת דעתו זו של הקומבינאטור. היה עליך לפסול שמאותו  כולה. ולבטח לא לבנות עליה את פסק דינך.

אם היית קורא עוד קצת  היית מגלה שהוא אמר גם ==="ניסינו לבחון עסקאות בצור הדסה קרוב ככול האפשר למועד של עריכת חוות הדעת, אני חייב לציין שהחל מאוקטובר 00 לפחות במשרדנו לא נמצאו עסקאות ומכיוון שמשרדנו עובד עם מרבית הבנקים למשכנתאות באיזור ירושלים ובתקופות קודמות נמצא עסקאות במשרדנו.

הדבר מלמד שהחל מפרוץ האינתיפאדה כמות העסקאות באזור ירדה משמעותית ואף שואפת לאפס. הדבר אף תואם את הנעשה בישובים נוספים הקשורים בכביש המנהרות.

ויש לחקור כמה אמת יש בשליפה זו של מר ביר?

ומי שמתיימר לעבוד עם מרבית הבנקים הייתכן כי לא התבצעו במשרדו עסקאות?

 

למצב הבטחוני ולאיזור בו נמצא הנכס יש משקל לא מבוטל בקביעת השווי,

לאחר כל שכתבתי איזה משקל היית נותן לדבריו של הרמאי ביר אדוני השופט? או שמא צריך היית לתת לו מבוטל ענק.

 

והעובדה כי השמאית סמולסקי לא הביאה נתון זה בחשבון, מהווה כרסום של ממש בחוות דעתה, ובעיקר בשווי שנקבה בחוות הדעת. הירידה בשווי נובעת הן מהמיקום על קו התפר והן מהצמצום בדרכי הגישה הנוחות לישוב.

זאת אינה עובדה, העובדה היא שהיא התייעצה עם אחרים מומחים בתחום ובמקום:

ולשמאי ביר לא היו עסקאות באותה שנה וגם שלח מתמחה ולא ביקר בבית. ואני לא מאמין לו שלא קרא את הכתבה מהגלובס שהייתה מונחת לפניו, בטרם הכין השמאות, וכן מאמין שביחד עם הכונס והקונה ומימרן תזמרו את הכתבה בגלובס. ראה שאמר מימרן אצלך אדוני השופט ב- 02.2.04 פרוטוקול  004

ומאחר שהגישו הכונס ומימרן בקשה משותפת ומכאן שגם הכונס מסכים תמיד עם דברי מימרן  חברו וגם אמר זאת בדיון הקודם שלא נכחנו בו אצל צבן מ ה 15.1.04 כמה וכמה פעמים ומאחר ולא תיקן דבריו אלה של מימרן לצבן בדיון זה משמע שדברים אלה של מימרן באשר לסדר התרחשות הדברים בהתהוותם נכון על דעת הכונס גם. והרי רק לסבר אוזן רצו וצבן נעתר להם וכאילו מדובר במתכון קבוע מראש

מתוך 02.2.04פרוטוקול אצל צבן 007 ואילו כאן בעמוד 4 עדיין נכח הכונס- שמע והסכים לכול מילה של מימרן. ואני מצטט." לא הייתה במחלוקת גם העובדה כי הייתה כתבה בעיתון "גלובס" גם אותה אני צרפתי-------האם מי שהכין כתבה זאת... כאשר מר בן עטר הלך לנכס הוא הלך עם הידיעה שזה מה שזה שווה, וכאשר הציע מר בן עטר את המחיר אשר הציע הוא עשה זאת על סמך לא השמאות של חברי ולא השמאית השנייה אלא על סמך מחירים שהוא בירר ועל סמך הכתבה"

 

14.8.01להוצלפ תגובת הרוכש לבקש החייב לביטול המכר 007

סעיף ד.

בסמוך לפני ישיבת ההתמחרות, פורסמה כתבה מפורטת, בלתי תלויה, ואמינה, שקבעה ששוויו של הנכס בסדר גודל של 460.000 $.

 

מתוך 26.8.01 פרטיכול המוצל"פ אירנברג 4

העד [השמאי ביר] ממשיך.

ש. האם עמד לנגד עיניך המאמר שהתפרסם בעיתון גלובס וצורף לתגובתי ולתגובת כונס הנכסים?

האם אתה מכיר את כותב המאמר?

 

ת. ראיתי את המאמר לאחר שהשלמתי את חוות דעתי, אני משתדל בדרך כלל לא לקרוא דברים מהסוג הזה, כאשר אני מטפל באותו התיק, אלא לאחר שאני מגבש את דעתי המקצועית

האם להאמין לשמאי ביר???- [ראה סעיף 9 שלהלן.]

 

ולשאלה השנייה, אכן אני מכיר את השמאי סם רובאי.

האם אני צריך עוד איזו שהיא ראיה/הוכחה טובה מזו להימצאותה של הקונספירציה.

ש. סם רובאי הוא שמאי ועוסק למעלה מ 30 שנה ומוכר בירושלים, הוא מגיע לשווי שאתה מגיע, אבל בניתוחים שונים, אני רק מבקש לדעת שתראה האם אתה מסכים לקביעות שלו ביחס לשווים של החריגות בנייה?

על זאת לא ענה ולבסוף הוסיף כי-- [ראה גם בסעיף 9 שלהלן.]

 

 

מתוך 14.8.01 תגובת הרוכש להוצל"פ לבקשת החייב לביטול המכר 002

סעיף 2.

לשם הסר ספק, מבהירים הרוכשים כי לא ידעו שהנכס בכינוס נכסים – ואף לו ידעו לא הבינו משמעות המונח.

וכאילו בישרי ותמימי דרך מדובר.  ראה בהמשך...//////////////////////////////////

סעיף 3.

בינתיים, בתחילת חודש מאי, או בסמוך לכך, נודע לרוכשים כי כונס הנכסים פרסם מכרז למכירת הנכס, והם החליטו לנסות ולרכוש את הנכס באמצעות כונס הנכסים.

 הכול כאן בערך עומד על קרעי תרנגולת, המכרז פורסם ב- 13.4.01

ובן עטר בא אלי כאילו לא דרך הכונס ב- 15.4.01 עם השותף הסמוי המתווך עובד שליבו, אגב בהזמנתי. ורק בתחילת מאי נודע לבן עטר דבר קיום המכרז של הכונס מיום 13.4.01 הכול כאן תמוה ומתוזמר יתר על המידה, ומלא סתירות ותהיות.... עוד נראה.

הערה:

אילו היה אפשר לבדוק פלטי שיחות טלפון של עובד המתווך של בן עטר הקונה ושל הכונס ומימרן. מהרבה זמן לפני העסקה המתוזמרת.

 

 

 

סעיף 5.

עוד ראוי להוסיף כי, בתחילת חודש מאי, וקודם להגשת ההצעה, פורסמה כתבה בלתי תלויה, בעיתון העסקים "גלובס", על פי כתבה זו הוערך שווי הנכס במחיר שנע בין 450.000$ ל 500.000$, ולפי דעת המחבר יש להפחית 10-15% בגין מימוש מהיר היינו – בין 382.55$ ובין 425.000$.

 

ותוספת של הכונס מיום -------- לא מותירה ספק בדבר תזמור הכתבה.

נציין שהפגישה עם, הקונה הפוטנציאלי" התקיימה לאחר שפורסמה בעיתון גלובס שמאות לנכס, שמאות עצמאית לחלוטין שלח"מ לא היה כל קשר אליה או אל השמאי שכתב אותה. השמאות בעיתון גלובס קבעה שווי הנכס בתנאי שוק רגילים בסכום של 460.000$.

ואני שואל?????

למה מצאו לנכון שני האישים, הכונס ומימרן לציין ובהדגשה כי הכתבה הזו פורסמה בלא שהם שיזמו אותה??????????. נראה לי חשוד מאוד. ההוכחה נמצאת בתשובתו הספונטאנית של מימרן לשופט צבן – ראה 02.2.04 פרוטוקול  004

 

 

 

            בחוות דעתה ציינה השמאית סמולסקי, כי הערכת השווי התבססה על "גישת ההשוואה" ו"גישת העלות". הראשונה מבססת את אומדן שווי הנכס בהשוואה עם עסקאות אחרות. השניה בודקת את שווי עלות הקרקע בתוספת עלות הקמת מבנה ביום ההערכה. בחוות הדעת לא ציינה המומחית עסקאות משוות, ומעדותה בפני ראש ההוצאה לפועל עולה, כי לא היו בידיה עסקאות מעודכנות להשוואה, וכי היא התבססה על עלות מגרשים שנמכרו בצור הדסה בשנת 1999. גם בדברים אלה יש כדי לכרסם באומדן השווי שערכה, שכן תחילת האינתיפאדה בשנת 2000 הכתיבה מצב בטחוני חדש והשפיעה על ערך נכסים ומידת סחירותם, המהווה גורם חשוב בגישת ההשוואה, ודווקא גורם זה לא נלקח בחשבון על-ידי הגב' סמולסקי.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

עוד מתוך 19.4.04 בקשת רשות ערעור שני לעליון

סעיף 11

בית המשפט קמא בפסק דינו התייחס בשאלת סבירות המחיר אך לשתי השמאויות (של הגב' סמולסקי ומר ביר), ובסופו של דבר קבע, כי

    "נראה לי כי הערך הריאלי של הנכס נע בין 470,000 – 490,000 דולר ..." (עמ' 9 לפסק הדין).

בית המשפט קבע זאת בהסתמך, בין היתר על עדותו של שמאי המקרקעין מטעם המשיב, מר ביר,  לפיה המצב הבטחוני הביא לירידת ערך של % 20 . כמו כן, קבע בית המשפט, כי הערכתה של השמאית מטעם בנק לאומי – הגב' סמולסקי, בעניין השטחים שלא נבנו בהיתר, הנה גבוהה מידי. בית המשפט דלמטה העריך את שווי השטחים הבנויים ללא היתר בערך של % 15  משוויים הריאלי.

 

סעיף 11 ג.

 

עם כל הכבוד – השמאי מטעם המשיב אינו יכול להיות אובייקטיבי שכן המשיב 2 – לצד היותו כונס הנכסים מטעם ראש ההוצל"פ - הנו בא כוחו של המשיב 1, וככזה היה לו אינטרס ראשון במעלה לקבל שמאות נמוכה לנכס ששוויו גבוה בהרבה על שווי החוב, ובכך להקל על הליכי המכירה.

סעיף 11 ד.

בית המשפט דלמטה בחר לתת אמון בקביעתו של השמאי מטעם המשיב לעניין ירידת הערך שגרמה האינתיפאדה, ולהתעלם מעמדתה של הגב' סמולסקי - השמאית מטעם בנק לאומי, וזאת ללא הצדקה. השמאית מאת בנק לאומי אומרת בחקירתה (ראה הפרוטוקול הנ"ל בעמ' 8), כי

             "אני עשיתי את חוות הדעת במרץ 2001 לאחר ששוחחתי עם מתווכים של נדל"ן שמכירים את האזור ... להערכתי האינתיפאדה לא השפיעה על מחירי המגרשים באזור זה ... ".

סעיף 11 ה.

ויש כאן להדגיש – היישוב צור הדסה הנו יישוב הממוקם בתוך תחומי הקו הירוק, דרכי הגישה אל היישוב הנן נוחות, מגוונות – הן מאזור מרכז הארץ (דרך עמק האלה) והן מכיוון ירושלים (הן בדרך כביש 60 והן בדרך עין כרם –  בר גיורא). בשל האפשרויות השונות, הנגישות אל היישוב מעולם לא נמנעה ו/או הופרעה באופן קיצוני כתוצאה ממעשי המלחמה המתמשכת.

הקביעות של השמאי מטעם המשיב ושל בית המשפט אינן מבוססות ואין זה צודק לקבלן כעובדה.

טעה אפוא בית המשפט קמא בכך שהסתמך בהחלטתו על קביעותיו של השמאי מטעם המשיב 2 ובכך שנמנע מלמנות שמאי אובייקטיבי שיבקר בנכס. על בית המשפט היה להמנע מלבצע בעצמו הערכה שמאית – פעולה שאינה בתחום מומחיותו, ולהעביר ביצועה למומחה מטעמו או להורות לראש ההוצל"פ לעשות כן.

עוד טעה בית המשפט קמא בכך שביכר את קביעותיו של השמאי מטעם המשיב 2 לעומת אלו של השמאית מטעם בנק לאומי וזאת למרות שבבסיסו של דבר בהערכתה קיים חשש פחות בהרבה לניגוד עניינים, כאמור.

 

 

 

 

2 עמודים מתוך  02.3.04  פסק דין סופי של השופט צבן מ- 02.3.04 והערותיי

 

9.         השמאי ביר ציין בחוות דעתו, כי לא הביא בחישוב הערכת השווי את שטחי הבית החורגים מהיתר הבניה. בעדות בפני ראש ההוצאה לפועל חזר בו, ואמר כי מדובר בטעות, וכי הערכת השווי ניתנה גם עבור השטחים שאינם כלולים בהיתר. הסברו לטעות היה כי מדובר בנוסח סטנדרטי המקובל בחוות דעת הניתנת לבקשת בנקים בעת הערכת נכס לפני קבלת משכנתא, ואילו במקרה זה מדובר בשווי נכס לצורך מימוש (ראה עמודים 2, 4 לפרוטוקול).

            השמאית סמולסקי אמרה בחוות דעתה ובעדותה, כי בהערכת שווי הנכס לא כללה את השטח שסופח למגרש על-ידי המבקשים (371 מ"ר) ואת מבנה בית המלאכה הנוסף, שנבנה בנפרד ללא היתר. לעומת זאת, כן כללה בהערכת השווי למעלה מ-200 מ"ר שנבנו ללא היתר ומהווים חלק מהבית עצמו, אולם הערך שנתנה לכל מ"ר שנבנה ללא היתר היה 500$ בלבד, לעומת 900$ לכל מ"ר שנבנה על-פי ההיתר.

אין בידי לקבל את הסברו של ביר על טעות כביכול בניסוח חוות הדעת, שכן אותה חוות דעת עוסקת בפירוט ובאריכות בשטחים שנבנו ללא היתר, ואין מדובר בחוות דעת הנרשמת על טופס סטנדרטי עם ביטויים סטנדרטיים. לפיכך, הערכת השווי שלו אינה מתייחסת לשטחים שנבנו ללא היתר.

ומאחר והוא שמאי מטעם יכולת להסיק כי כל שמאותו מפוברקת ומתוזמרת ולא די ב "אין בידי לקבל" אדון צבן. את הניסיון המובהק של ביר ליפות יותר את שכתב בשמאותו.

האם נוכח הביקורת שהשמיע ביהמ"ש הנכבד כלפי שני השמאים אליהם התייחס לא היה מקום למנות שמאי אובייקטיבי ובכך להסיר כל ספק וחשש מלב הצדדים כולם, ולהביא לכך שהצדק גם ייראה.

ועוד, האם לא שגה ביהמ"ש הנכבד בכך שחרף הביקורת אותה השמיע כלפי השמאי מטעם כונס הנכסים, בסופו של דבר ביסס את תחשיבו בפסק הדין על אותה שמאות מבוקרת.

האם קביעותיו של ביהמ"ש הנכבד לעניין ירידת ערכו של נכס המצוי ביישוב צור-הדסה הנו בגדר ידיעה שיפוטית או שמא בקביעתו זו של ביהמ"ש יש משום חריגה מסמכותו ונקיטת עמדה שמן הדין שתינקט ע"י שמאי שהתמחותו בכך.

ועוד מתוך 19.4.04 בקשת רשות ערעור שני לעליון

עם כל הכבוד, בהקשר לדברים אלו, טעה בית המשפט דלמטה, בנקודות כדלקמן:

סעיף 11 א.

בית המשפט דלמטה עצמו הביע את מורת רוחו משתי השמאויות והצביע על הפגמים הקיימים בכל אחת מהן. עוד במהלך הדיון שנתקיים בפניו ביום 2/2/2004 ולאחר מכן בהודעה שהוגשה אליו בעקבות הדיון הנ"ל סבר הח"מ, כי הדבר ההוגן והטוב ביותר יהיה שבית המשפט ימנה שמאי אובייקטיבי מטעמו אשר יעריך את שווי הבית ובכך לא יצטרך להיזקק לשתי חוות הדעת הסותרות והכה רחוקות זו מזו, שתי חוות הדעת המצויות בפניו.

הח"מ ביקש זאת מבית המשפט קמא אולם בלא הצלחה.

יוער, כי בהחלטתו לא התייחס בית המשפט כלל להצעה זו.

מצ"ב העתק הפרוטוקול והודעת המבקשים, מסומנים במאוחד ו'.

חלף זאת בחר בית המשפט דלמטה להתחשב בחוות הדעת שבפניו ולערוך למעשה פעולת שמאות משלו, פעולה שבסופה הגיע לכדי ההערכה הנ"ל.

ולא זו אף זו – בית המשפט בהערכתו אימץ חלק מקביעותיו של השמאי מטעם המשיב 2 וזאת ללא כל נימוק או הסבר ובלא שהמשיב 2 ו/או השמאי מטעמו הביאו ראייה כלשהי לנכונות הקביעה.

מינוי שמאי מטעם בית המשפט קמא שיהווה מעין "שמאי מכריע" היה הצעד הנכון ביותר וההוגן ביותר. הדבר היה גורם לצדק להיעשות ולהיראות כאחד וכל העננה שנפרשה – גם על ידי בית המשפט קמא עצמו – סביב חוות הדעת שבפניו, הייתה מתפוגגת.

סעיף 11 ב.

עם כל הכבוד, קביעתו של השמאי מטעם המשיב לעניין ירידת הערך של הנכסים באזור הרלוונטי  לא יכולה הייתה להוות בסיס סביר להחלטתו של בית המשפט הנכבד. העד לא העיד בפניו ומעבר לכך מדובר בעד לא אובייקטיבי אשר ביסס את עדותו על כמות העסקאות שהגיעו למשרדו שלו "לפחות במשרדנו לא נמצאו עסקאות ... ", ובלא לערוך בדיקה מקצועית של ממש (ראה פרוטוקול הדיון הראשון בהוצל"פ – עמ' 4).

מצ"ב העתק שני פרוטוקולי הדיון בהוצאה לפועל, מסומנים ז'.

 

 

 

 

הסוגיה של הערכת שווי מבנים שנבנו ללא היתר, היא סוגיה סבוכה, שכן, מחד, מדובר בשטח שהוא לכאורה בר-הריסה וכל הקניית שווי למבנה עשויה להיראות כמתן הכשר או פרס לעבריין. מאידך, מדובר בבניה שבוצעה לפני זמן רב, אין אנו יודעים אם נתקיימו לגביה הליכים פליליים והאם הם מוצו. בנוסף המבקשים עושים שימוש מזה זמן רב במבנה שחלק ניכר ממנו אינו חוקי. בעיקרון, אין זה ראוי כי שטחים שנבנו ללא היתר, בחריגה כה גדולה וכה משמעותית מהיתר בניה קיים, יזכו בהליך משפטי להערכה ריאלית, או אפילו קרובה לכך. התייחסות כזו עלולה להוות או להיראות, כמתן הכשר למי שבונה ללא היתר בניה ורוצה ליהנות גם בעת מכירה מפירות עבריינותו, וייצא חוטא נשכר. עם זאת, יש לבחון בעיה זו על רקע הנסיבות המיוחדות של המקרה וחלוף השנים, ולפיכך ניתן לאמר כי לשטחים שנבנו ללא היתר בבנין העיקרי עצמו, יש ליתן ערך מסוים, ולו מינימלי שיבטא את הבעייתיות הרבה של בניה ללא היתר

כיצד נענשתי על הדרך,  ערך מסוים ובמחיר מינימאלי מבטא את הבעייתיות- והאם ההפחתה האדירה ממני והניתנת על ידי ביהמ"ש במתנה לכונס יש בה כדי להראות לפנים משורת הדין. או שעניינה עיוות הדין.

 

ואת הקשיים הקיימים כדי להכשירו, אם בכלל, המסים והתשלומים הרבים הכרוכים בכך, תשלומי שווי למינהל מקרקעי ישראל. כל אלה בצד האפשרות כי מה שנבנה ללא היתר יעמוד אולי להריסה. לפיכך, הייתי מעמיד את שווי השטחים הבנויים ללא היתר בערך של כ- 15 אחוז משוויים הריאלי.

ממתי מר צבן שמאי  ומעריך זוהי פגיעה חמורה ללא צורך כלשהו למעט להצדיק בכול דרך את הכונס ותעלוליו. כמו כן ראוי לקרוא ביתר עוז על מה הסתמך השופט צבן ומה הביאו למסכנה מוזרה זו. והכול ציטוט מהקטע הזה בלבד.

א.         מדובר בשטח שהוא לכאורה בר-הריסה

ב.         אין אנו יודעים אם נתקיימו לגביה הליכים פליליים והאם הם מוצו

ג.         ואת הקשיים הקיימים כדי להכשירו, אם בכלל

ה.         המסים והתשלומים הרבים הכרוכים בכך,

ו.          שווי למינהל מקרקעי ישראל.

ז.         כל אלה בצד האפשרות כי מה שנבנה ללא היתר יעמוד אולי להריסה.

ח.         לפיכך, הייתי מעמיד את שווי השטחים הבנויים ללא היתר בערך של כ- 15 אחוז משוויים הריאלי.

השופט משמש כאן ממש כסנגורו של הכונס ובונה פסק דינו על דאגתו הרבה לקונה לאחר שיפסוק לטובתו

 

בהתחשב בנתונים דלעיל, נראה לי כי הערך הריאלי של הנכס נע בין 470,000 - 490,000 דולר, וזאת מהטעמים הבאים:

לפי איזה חישוב או איזו שיטה קבעת אדון שמאי את הערכתך?

 

 מהערכת השווי של השמאית סמולסקי יש לגרוע אחוזים ניכרים של השינוי המהותי במצב הבטחוני

כמה ולפי איזה קריטריון, ואם אתה מקבל דעתו של ביר  כי יש להפחית 20% נא לפחית אותם מהשמאות של סמולנסקי זו שהתייחסת אליה ברישא של דבריך. אי אפשר אדוני השופט, לומר שמשום שהכובע גדול על ראשו של ראובן, אזי הכובע האחר יתאים לראשו של שמעון.

 

והכלכלי.

זו תוספת שלך מר שופט, אתה דואג כאן למצבו הכלכלי של מי?

 

בענין זה יש לקבל את דבריו של השמאי ביר בעדותו, כי ירידת הערך עקב כך הינה לפחות 20%.

פעם אתה מקבל ופעם אינך מקבל את דבריו של ביר. והרי למדנו להיזהר בצוננים לאחר שנכבים ברותחין. ביר הינו שקרן ומניפולאטור קבוע של בנק טפחות והכונס שלום כהן

 

בנוסף, השמאית סמולסקי נתנה ערך גבוה מדי לחלק משטחי הבנין שנבנו ללא היתר.

למה לא מינתה שמאי ניטראלי והיינו חוסכים הרבה מלל

 

 מצד שני, ביר לא הביא בחשבון כלל שטחי בנין שנבנו ללא היתר, וכאמור יש לתת לשטח כזה ערך מינימלי. שקלול כל הנתונים האלה הביאני לתוצאה הנ"ל.

 ומכאן שהשקלול מוטעה מיסודו  בבקשה מר צבן תעמיד את שקלולך במבחן המציאות ולא כקביעה שרירותית ועוינת צד אחד ומחזקת טענות שקריות של הכונס.

 

 

 

 

10.               לצורך מכירת הבית על-ידי כונס נכסים, יש להביא בחשבון גורמים נוספים. הנכס בו מדובר הוא ייחודי, גדול ונדיר ובו חדרים רבים. נכס כזה קשה יותר למכור,

היו לו לכונס בכ  $ 700000 למה דחה אותם והביא עלינו את האסון הזה. ולזה אינך מקשיב כלל

11.               וכדברי השמאית סמולסקי בעדותה "הבית מתאים למשפחה עם 20 ילדים" וכי "אף אחד לא קנה את הבית [עד] היום כי הנכס מיוחד מאוד" (עמ' 8 לפרוטוקול לפני ראש ההוצאה לפועל - סוף הדיון). לנכס נדיר כזה יש מעט מציעים ומעט קונים. ואכן, הנכס שלפנינו הוצע למכירה פעמיים במסגרת הליכי הוצאה לפועל, ומספר ההצעות שהתקבלו היה זעום.

השמאית בדקה עלויות מגרשים ובהם לא היה שינוי ואילו ביר ברבר.

בנוסף, השמאי ביר אמר בחוות דעתו, כי לצורך מימוש מהיר, שווי הנכס יורד בכ-20%.

השמאי ביר הוא נציגו של הבנק והכונס לעומתה  של סמולנסקי שעשתה שמאות לבנק לאומי ניטרלית

 את זה מקבל צבן למרות ששיקר למוצלפ בעניין קריטי ומהותי בעניין כלילותם של שטחים שנבנו ללא היתר בשמאותו

השמאית סמולסקי לא התייחסה לנושא זה כלל.

היא צינה כי בדקה עלויות של מגרשים נכון למועד עריכת שמאותה ומאחר ולא נמצא הבדל בשווי המגרשים באזור עקב המצב הביטחוני. נתנה התייחסות דומה גם למבנה.

נראה לי, שאין להתעלם מנתון זה:

אבל למר צבן זה לא נראה לו להתעלם מדברי השמאי שלא רק שיקר וניסה למרוח את המוצלפ אלא גם משרדו לא ערך שמאויות בשנה שקדמה לזו שערך לביתי, ואת השמאות ערך מתמחה ולא הוא. אני קובע כי מר ביר קרא את גלובס שהיה מונח לפניו ושיקר בעדותו כשאמר כי לא קרא הגלובס עד שערך את עבודת המתמחה.

 

האם קביעותיו של ביהמ"ש הנכבד לעניין ירידת ערכו של נכס המצוי ביישוב צור-הדסה הנן בגדר ידיעה שיפוטית או שמא בקביעתו זו של ביהמ"ש יש משום חריגה מסמכותו ונקיטת עמדה שמן הדין שתינקט ע"י שמאי שהתמחותו בכך.

 

הליכי כינוס הנכסים ונסיון המכירה של הנכס נמשכים כבר מספר שנים,

זו אולי הפריזמה האמיתית של הסתכלות צבן על ביתי ומכאן לא קשה לנחש מה תהיינה התוצאות או מה יהיה פסק דינו.

 ההליכים הם כבדים ומכבידים וחלקם פורט בפסק דין קודם וניתן להיווכח בהם ללא קושי בתיק ההוצאה לפועל עב הכרס.

ושוב ניתן בנקל להבין לאן נושבת הרוח בכוונתו של צבן להכרעה.

 המכירה באמצעות הליכי הוצאה לפועל אינה כה פשוטה בדרך כלל, ובוודאי במקרה זה.

מי שסיבך את ההליך הינו כונס ושותפיו כדי להתעשר בקלות וכבר מצאנו כי רכש לעצמו בתים רבים- ראה ארנונה ירושלים לדוגמא.

המבקשים יצרו מצב מובהק של חוסר ודאות כשהם מערימים קשיים על כל שלב של ההליכים,

המבקשים זה אנחנו אלה המבקשים מעט יושרה ממערכת מושחתת, אדון צבן. לא אנו יצרנו מצב של חוסר ודאות ולא אנו הערמנו קשיים כי אם התבהמות המערכת ושאינה רוצה לשמוע או לקרוא את שמגישים לה ואינה חוקרת אמת אלא רוטינה של "החייב" – הפציינט מת וחובה לסגור את התיק ומהר , כי התיק כבר עב קרס דיו והגיע זמנו לגווע.

ולהתנהלות כזו יש גם כן מחיר.

והנה, אם החייב מת לוקח המלך את ילדיו לו לעבדים כי וזה נקרא צדק- שבהכרח יוביל לחורבן. בית שלישי

 מדובר הן בהכבדה על ההליכים המשפטיים לפני הערכאות,

הכבדה, אמרת אדוני השופט, כמו ויכבד ה' את לב פרעה, כדי שהמכה שתבוא בעקבות ההכבדה תהיה ניצחת. ואפקטיבית להפסיק מעללי כונס, ספסר ובנק נלוזים.

והן בסוגיית הפינוי.

לגבי סוגית הפינוי, רציתי להזכיר כי בכול הפעמים שהכונס ניסה לפנות נעשה הדבר בניגוד לחוק שלכם וכשכשלו מי מהשופטים פעם אחר פעם בלהוכיח את הכונס ותחת זאת העדיפו לנסות מזלם בשיטת מצליח. מה לעשות ואני לא נתתי לזה לקרות למרות כל גחמות הכונס ושותפיו.

התחייבות שנטלו המשיבים לפני מספר שנים בהליך לפני כב' השופט זילברטל, לא קוימה על ידם.

ההתחייבות היחידה שלא קוימה זו התחייבות הכונס. למרות שזילברטל נתן לו שער לרוששני. היית שם בכול זאת נקודת אור וכי הכונס ינהל מו"מ עם גיא רוזנברג מטעמי וכי יש באמתחתו קונה ב 690.000$ . וזמן נתן לזה השופט מיום הדיון 27.3.01 ועד 29.4.01 חודש שלם. ומה עשה אותו כונס ערל- רץ פנה להוצל"פ [ארינברג] עם אותה החלטה של זילברטל  כבר ב 5.4.01 וביקש לפנות לפי אותה החלטה וארינברג נענה. הכיצד? מה הוא לא יודע לקרוא. ולראות: א. כי יש זמן עד ה29.4.01 ולמה הוא ממהר, ושנית מדוע אין הוא מדבר עם גיא רוזנברג אשר שלח לו בפקס הצעה של 690.000$. וכול זה כתוב באותה החלטה ממש. לאלוהים פתרונים.

הצורך במימוש מהיר, שהפך כאן למימוש כפוי, שהסתבך לא מעט, גורע אף הוא מהשווי הריאלי ומנכונות של קונים פוטנציאליים רציניים להיכנס לעסקה זו.

לא היה שום צורך במימוש מהיר, משום שהתרגילים של ניסים ישי מהבנק בשיתוף עם הכונס. הם שהביאו עלינו את האופציה המזויפת של מימוש מהיר. זאת ועוד, קונים היו ועם נכונות ומחיר ראוי, אחרים לא הצטרפו משום א. הפרסום המגמתי והמתוזמר בגלובס ומשום היות הכונס היחידי שמבקש 2% תיווך לעצמו מכול מכירה, כאשר אני לא נתקלתי בשום כונס אחר שפועל כך, כל קונה רציני היה שואל עצמו והרי פרסם הכונס בית בכינוס ולמה להוסיף 2% למכירה. ולכן הדירו רגליהם.ומעניינת מאוד העובדה מי הם הקונים שהתנהלו בהתמחרויות הרבות שהכונס ערך במשרדו ויתכן אם איני טועה, שמדובר באותם שותפי הקומבינה ולבסוף הם קובעים באיזה מחיר יימכר הבית לכונס בעסקה סיבובית כזו או אחרת.

 לפיכך, הפחתה של כ- 15-20 אחוז משווי הנכס בשל הצורך למימוש מהיר או מימוש כפוי, הינה הכרח בל יגונה

אני הייתי כותב במקומך ועם כל הצניעות שבדבר. כי ההכרח המגונה הוא התנהלות המערכת בצורה מבישה ושאינה יורדת לעומק שום עניין ורק סגירת התיק ומהר עומד נר לרגליכם. וכמו שכתוב

" איכה היתה לזונה קריה נאמנה מלאתי משפט צדק ילין בה ועתה מרצחים כספך היה לסיגים סבאך מהול במים שריך סוררים וחברי גנבים כלו אהב שחד ורדף שלמנים יתום לא ישפטו וריב אלמנה לא יבוא אליהם לכן נאם האדון יהוה צבאות אביר ישראל הוי אנחם מצרי ואנקמה מאויבי ואשיבה ידי עליך ואצרף כבר סיגיך ואסירה כל בדיליך ואשיבה שפטיך כבראשנה ויעציך כבתחלה אחרי כן יקרא לך עיר הצדק קריה נאמנה ציון במשפט תפדה ושביה בצדקה"

 

 בהליכי הוצאה לפועל בכלל ובמקרה זה בפרט, ומכאן, ששווי הנכס לצורך מימוש, בעניננו, יכול לעמוד על סכום של כ-400,000 דולר.

מכת מוות הנתמכת על  100% שקרים ועזרה מטעם בית המשפט לכונס רשע.

מסכנה עקומה אומללה ומוטעית = הובאת לידי טעות אדוני, הוליכוך שולל, הוכשלת במזיד, רומית, הערימו עליך שקרים, הוסר ממך דרך הישר, שיטו בך, שיקרו לך, תעתעו בך, ונטעו בי תקוות שווא, כי חשבתי שהצדק נר לרגליכם ואתם הכזבתם, לכן דין אלמנה לא יבוא אליכם כי את היתום עשקתם, והוא סיפר לאלמנה שעמדה להיכנס ואולם משהבינה כי חבל על הזמן שבה לביתה כלעומת שבאה.

 

 

סבירות הצעתם של הרוכשים לאור הערכת המחיר

11.        האם למרות קיומו של פער בין סכום הרכישה 385,000$ לבין השווי הריאלי, יכל ראש ההוצאה לפועל לאשר את העסקה הנ"ל? או שמא צריך היה ראש ההוצאה לפועל לקיים התמחרות נוספת, תוך נסיון להשיג מחיר גבוה יותר עבור הנכס?

במהלך אישור מכירת נכס בהוצל"פ קיימים אינטרסים לגיטימיים שונים ולעיתים מנוגדים, אשר ראש ההוצאה לפועל חייב למצוא האיזון ביניהם.

"מכירת מקרקעין באמצעות מערכת ההוצאה לפועל וכונס נכסים, צריכה להתבצע בזהירות רבה כדי לא לפגוע, באורח בלתי הפיך, בקניינם של החייבים ושל הזוכים ובזכויותיהם המוקנות של קונים בכוח אשר נוטלים חלק בהליכי המכירה (בר"ע (ת"א) 1189/03 קומפיוטסט מעבדות ממוחשבות לרכב בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ תק-מח 2003(1), 2061, פסקה 4 להחלטתו של כב' סגן הנשיא ד' בר אופיר).

 

בפסיקה ניתן למצוא גישות שונות ביחס לאיזון הראוי בין אינטרסים אלו, ולשאלת סבירות המחיר וקיום התמחרות חוזרת. היו שנקטו בגישה הנותנת משקל רב לאינטרס הסתמכות הקונה (צד שלישי). מצד שני, היו שצמצמו את מתחם סבירות המחיר, ושמו דגש על השגת התמורה הגבוהה ביותר שניתן להשיג עבור הנכס (ראה דברי כב' השופט דרורי בבר"ע (י-ם) 4070/02 מלליס נ' בר-הלל תק-מח 2002(3), 7278).

 

בע"א 509/00 לוי נ' ברכה פ"ד נה(4) 410, ניתן משקל רב לאינטרס ההסתמכות של הקונים, ולשיקולי המדיניות התומכים בסופיות הליכי המכירה. פסק הדין הנ"ל עסק בהליכי פשיטת רגל, אם כי ניתן ללמוד ממנו גם לענין הליכי מימוש נכסים בתחום ההוצאה לפועל (סעיף 9 לפסק הדין). בית המשפט העליון הדגיש את השמירה גם על זכויות הצדדים השלישיים המסתמכים על הליכי מכירה אלו. כב' השופטת פרוקצ'יה עשתה היקש מתחום מימוש הנכסים בהליכי הוצאה לפועל לתחום מכירת נכסים על ידי הנאמן בפשיטת רגל, וכך אמרה באותו פסק דין (סעיף 10):

 

"...התייחסות זו של החקיקה והפסיקה לענין דרכי מימוש נכסים בהוצאה לפועל מדגימה את עיקרי אמות המידה הצריכות להדריך גם את הנאמן בפשיטת רגל וכן ממלאי תפקידי אחרים מטעם בית המשפט הנזקקים למימוש נכסים בתחום תפקידם.

לגבי אלה, אין מדובר בקיום כללים טכניים הנובעים מהסדר סטטוטורי (החסר לגביהם), אלא בשמירה על עקרונות בסיסיים של הגינות, תום לב ותקינות הליכים

היכן ההגינות?

היכן תום הלב?

והיכן תקינות הליכים?

שהכול עקום ומלא שחיתות

 

המחייבים לשקול לא רק את התכלית הישירה שלשמה מתבצע מימוש הנכס –

העשרת הכונס ושותפיו

 

העשרת קופת הכינוס - אלא גם להתחשב בגורמים אחרים המעורבים בתהליך, ובכלל זה בצדדים שלישיים המציעים הצעות ומתקשרים בהסכמים ורוכשים בכך זכויות הראויות להגנה. על ממלא התפקיד לדאוג לאיזון ראוי בין כל הערכים הרלבנטיים ובין כל הגורמים המעורבים בענין".

את כולם הזכיר למעט אותי

 

ושכחת אדון צבן כי גם אני נשוא  בתיק מורכב זה שיכול היה להיות התיק הכי פשוט שאפשר לולא חמדנותו של כונס רשע להתעשר על חשבוני  ובתמיכת מערכת משפט שאינה יורדת לעומקם של דברים אלא רק למראית עין בלבד

 

 

בהמשך הדברים קבעה כב' השופטת פרוקצ'יה מה משמעות פיקוח בית המשפט על פעולותיו של הנאמן בפשיטת רגל:

 

"מהיות בית המשפט של פשיטת רגל גורם המפקח על פעולות הנאמן, נובעים הכללים הבאים: דרך כלל, לא יחליף בית המשפט את שיקול הנאמן בשיקולו הוא, ולא ימהר להתערב באופן בו הוא מפעיל את סמכויותיו, אלא אם כן מצא כי שיקול דעתו הופעל באורח בלתי סביר או בלתי תקין באופן מהותי. הוא עשוי להתערב מקום שמצא כי הנאמן סטה באופן קיצוני מחובתו למצות את התמורה הראויה ממימוש נכסי פושט הרגל. הוא יתערב גם מקום שהשתכנע כי הנאמן הפר את חובות תום הלב וההגינות שהוא חב בהן, בין כלפי הגורמים הישירים המעורבים בהליך פשיטת הרגל, ובין כלפי צדדים שלישיים... מכאן ניתן להבין את מידת האיפוק בה נוקט בית המשפט בדרך כלל בהתערבותו בתוצאות הליך התמחרות...".

 

התערבותו של בית המשפט בהסכם מכר שנקשר עם זוכה בהליך תקין והוגן ובתמורה סבירה והמרתו בזוכה אחר שהצעתו גבוהה יותר, הינה נדירה וחריגה ותיעשה בנסיבות מיוחדות בלבד. במסגרת התערבות זו, על בית המשפט לשקול זה כנגד זה את התועלת הצפויה לקופת פשיטת הרגל מול פגיעה אפשרית בצדדים שלישיים, וכן את הענין הקיים בבטחון ההליכים של פשיטת הרגל, ולאזן כראוי בין אינטרסים נוגדים מסוג זה העלולים להיווצר. כן עליו לשקול את המשמעות העלולה להתלוות לפגיעה בצד השלישי מבחינת ההשפעה ארוכת הטווח על הליכי מכירה, על נכונות מציעים להגיש הצעות וההשלכה על תקינות ויעילות הליכי כינוס הנכסים ומכירתם. על יסוד כל אלה ניתן לומר, כי צד שלישי המתקשר בהסכם עם כונס הנכסים מודע, אמנם, לכך כי ההסכם עמו טעון אישור בית המשפט וכי תוקפו הסופי מותנה באישור כזה, אולם הוא רשאי לצפות לכך כי בחינת ההסכם לצורך אישור כאמור תיעשה במסגרת אמות המידה שפורטו לעיל, וכי בית המשפט יתן את דעתו בשיקוליו לכל הצדדים המעורבים במימוש הנכסים, וצדדים שלישיים בכלל זה.

 

כאמור, קיימת מגמה נוספת בפסיקה, המרחיבה את אפשרותם של מתמודדים נוספים להתחרות ולהציע הצעות לאחר סיום הליכי התמחרות, ושמה את הדגש על קבלת המחיר המירבי עבור הנכס הנמכר.

ברע"א 8305/01 הסתדרות מדיצנית הדסה נ' דורון שורר תק-על2001(3) 755, קבע בית המשפט העליון (כב' השופטת דורנר) כי אין מקום להתערבות בהחלטת בית המשפט המחוזי שקבע כי יש לקיים התמחרות נוספת בה יתווספו מתמודדים נוספים. עם זאת, נקבע שם כי "דינו של כל מקרה, איפוא, להיות מוכרע על-פי נסיבותיו".

אותו מקרה עסק במפרק שפרסם מכרז וקיים התמחרות לצורך מכירת נכס. בית המשפט אישר קיום התמחרות נוספת במצב שבו לאחר שהתקיימו מספר התמחרויות בין שני מתמודדים, כאשר כשירות שניהם למימוש הסכם המכירה היתה מוטלת בספק. כמו כן באותו מקרה ההצעות היו נמוכות באופן משמעותי מהערכת השמאי. יש לציין כי באותו מקרה ציין המפרק בפני בית המשפט בפירוש כי קיימים מתמודדים נוספים המעונינים להגיש הצעות נוספות לרכישת הנכס בסכומים הגבוהים מאלו שהוצעו במקרה הנדון. נסיבות אלו אינם קיימות במקרה הנדון. שיקול נוסף שציינה כב' השופטת דורנר באותו פסק דין היה נוסח ההזמנה שהבהיר את אופיו הגמיש של הליך המכירה וחוסר הסתמכות הרוכשים שהיה באותו מקרה. עם זאת סייגה כב' השופטת דורנר את דבריה ואמרה, כי גם בהליך מסוג זה חוייב המפרק לנהוג בנורמות הגינות שאחד מביטוייה הוא עמידה בתאריכים שנקבעו כסופיים להגשת מועמדות.

 

בהחלטה שניתנה לאחרונה בבית המשפט העליון (רע"א 5609/03 אד מרי השקעות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות (טרם פורסם, החלטה מיום 14.1.04) נדונה טענת המבקשים כי הנכסים נמכרו במחירים נמוכים. המבקשים טענו בין היתר, כי כונס הנכסים צריך היה לפרסם הנכס פעם נוספת, וכי קיימים שני קונים המתעניינים ברכישת הנכס. כב' השופט טירקל דחה טענות המבקשים וקבע כי לא הוכח קיומם של מציעים נוספים וציטט הדברים הבאים מתוך ספרו של כב' השופט ד' בר-אופיר:

 

"אין מקום לבטל הליכי מכירה כאשר ברור, מתוך הנתונים העובדתיים, כי שיקולו העיקרי של ראש ההוצאה לפועל התמקד בקבלת מחיר מקסימלי עבור הנכס לטובת החייבים, בעוד שהם הפריחו סכומים תלושים מן המציאות, בלא שקם אפילו רוכש פוטנציאלי אחד שהציע סכומים בסדר גודל שנטען על ידם" (ד' בר-אופיר, הוצאה לפועל- הליכים והלכות (מהדורה חמישית, 2001) 404ב).

 

יש לציין כי אותו מקרה היה בעל מספר מאפיינים הדומים למקרה הנדון בפני. גם באותו מקרה היו נסיונות של הכונס והמבקשים במשך תקופה ארוכה למכור את הנכס ללא הצלחה, וכמו כן הנכס שעליו דובר שם היה נכס שבגלל סוגו ומאפייניו קיים קושי למכרו. הנכס נמכר בסופו של דבר במחיר נמוך, אשר אמנם תאם את הערכת השמאי הנמוכה יותר (ראה פסקה 4 להחלטה). כאמור, באותו מקרה החליט כב' השופט טירקל כי הבנק זכאי לממש את המשכנתא שנרשמה לטובתו.

 

אין ספק, כי כאשר המחיר המוצע הינו נמוך באופן בלתי סביר בנסיבות הענין, הרי שימנע ראש ההוצאה לפועל מאישור העיסקה, ויקיים מכרז נוסף או התמחרות נוספת (ראה 4131/02 הנ"ל בפסקה 4, וכן ראה בר"ע (ת"א) 1189/03 הנ"ל בפסקה 5; ד' בר אופיר בספרו הנ"ל בעמ' 395). עם זאת, לא כל מחיר הנמוך מהערכה שנעשתה לנכס הוא בלתי סביר, וקיימות נסיבות בהן יאשר ראש ההוצאה לפועל את המכירה למרות המחיר הנמוך, וזאת במסגרת שיקול הדעת הרחב הנתון לו (ראה בר"ע (ת"א) 1189/03 הנ"ל בפסקה 4). אם המחיר שאושר נמוך מעט, אך סביר מבחינה אוביקטיבית, הרי שיש לאשר את המכירה, ואין לבטלו רק בשל סיכוי תיאורטי

לגמרי לא תיאורטי היו ויש תצהירים שלא קראת ויש תמלילים שעוד תשמע אודותם יש כל ההוכחות ורק אתה זילברטל אירנברג וג'ובראן שומעים רק צד אחד ואני כאילו אוויר וכן שכחתי שהגרוע בשופטים הינו אורי פוני  שעשה יד אחד עם הפושע הבנלאומי כדברי הממונה על הגביה של טפחות על שלום כהן

 

כי אם יקיימו מכרזים נוספים, אפשר שבעתיד ימצא מציע עם הצעה גבוהה יותר. ללא עקרון סופיות הליך המכירה, לא יתאפשר אמון רוכשים בהליך המכירה בהוצאה לפועל (ראה: כב' השופט ד' בר-אופיר בספרו הנ"ל, בעמ' 392-393).

במקרה שבפני חברו מספר גורמים אשר בגינם המחיר הנמוך יחסית עבור הנכס הוא מחיר סביר. התקיימו שתי התמחרויות, מספר המציעים היה נמוך מאוד, המבקשים אמרו לא אחת שיציגו קונה רציני במחיר גבוה יותר אך לא עשו דבר, הנכס נמצא באיזור קו תפר, הנכס עצמו הינו בעייתי מאוד, הן בשל יחודו הבולט והן בשל הבעיות המשפטיות החמורות שיצרו המבקשים בספחם שטחי מגרש, בבנותם מאות מטרים מרובעים ללא היתר ובשנותם יעוד חלקים אחרים. מצב זה גרם לכך כי המחיר שנקבע אינו חורג באופן דרמטי מהערכה שנעשתה לעיל.

אין שגיאה גדולה יותר מהצגת תיאוריה לפני שנאספו הנתונים. מי שהשכיל לעשות זאת, ימצא עצמו מעקם את העובדות כדי שיתאימו לתיאוריות, במקום שהתיאוריות יתאימו לעובדות." (

סר ארתור קונן דויל )

 

 עמדה זו נתמכת באינטרס ההסתמכות של רוכשי הנכס,

רוכשי הנכס הינם רמאים ונוכלים ושותפיו של הכונס ונוכיח זאת

 

 מהצורך לחזק אמון הציבור בהליכי הוצאה לפועל, שכן אם לא ניתן יהיה לשלים עסקה כזו תוך זמן סביר, יפגע אינטרס חיוני זה. במצב שנוצר, וגם אם ההערכה היתה גבוהה קצת יותר, היה מקום לאשר העסקה, שכן בנתונים שבפני המחיר עליו הוסכם אינו חורג באופן בולט מהמחיר הסביר.

כאשר מחזקים את אימון הציבור בהליכי הוצל"פ בשקרים ובטיוחי עובדות, סופו של אותו אימון ציבור לגווע למעט המושחתים והמאפיות שניזונים מהציבור בכוח רשעותם.

ואם לזה כיוון השופט או אז המערכת הצליחה . ורק על לחורבן בית שלישי כי קרב הוא יותר מתמיד.

 

            לאור כל האמור, הבקשה נדחית. המבקשים ישאו בהוצאות המשיבים ושכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ש"ח + מע"מ.

 

 

ניתן היום ט' באדר תשס"ד (2 במרץ 2004), בהעדר הצדדים.

 

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

 

 

הוקלד ע"י: לימור

תחתית הטופס

 

 

 

טעית בענק מר צבן ואני תפילה כי יבוא היום ולא יאחר ותאכל את הכובע

 

אני מצרף כאן את הערעור לעליון אשר אותו דחה השופט ג'ובראן בלא שקרא את 4 דפתריי ששלחתי אליו. ראה סעיף השופט ג'ובראן ברשימה.

 

בבית המשפט העליון שבירושלים                                      

בשבתו כבית המשפט לערעורים אזרחיים

בעניין:                                     1. חזן משה ת.ז. 060025954

                                               2. חזן פנינה ת.ז. 061035861

ע"י ב"כ עו"ד עמית שגב ו/או מאיר שגב

מבית השנהב אגף B, רח' בית הדפוס 12, ירושלים 95483

טלפון: 6527048-02; פקס': 6536231-02                            המערערים

                                                                                      (המבקשים)

1.    טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ

2.    עוה"ד שלום כהן בתפקידו ככונס נכסים

ע"י עו"ד שלום כהן

מרח' קרן היסוד 19 א', ת.ד. 7875 ירושלים

טל': 6233228-02; פקס': 6249055-02

3.          בן-עטר רפי

4.    בן-עטר דליה

ע"י ב"כ עוה"ד משה מיימרן

מרח' הלל 16, ירושלים 94581

טל': 6235858-02; פקס': 6251311-02

 

א. כללי

1.                   ביום 20/9/2000 נפתחו על ידי המשיבה 1 באמצעות המשיב, הליכי מימוש משכנתא כנגד המבקשים בלשכת ההוצל"פ.

2.       במסגרת ניהול ההליך בלשכת ההוצאה לפועל, מונה, ביום 24/12/2000, המשיב לכונס נכסים מטעם ראש ההוצל"פ לשם מימוש הנכס נשוא ההליך – ביתם של המבקשים שבישוב צור הדסה הסמוך לירושלים (ולהלן: "הבית").

3.       ביום 22/11/2001 הגיש המשיב לאישורו של ראש ההוצל"פ, הרשם גד ארנברג, הסכם מכר שנחתם בינו לבין המשיבים 3 ו- 4, ה"ה רפי ודליה בן עטר (ולהלן: "בן עטר"), המעביר את הזכויות בבית המבקשים לידי בן עטר וזאת תמורת הסך הכולל של 385,000 $.

ראש ההוצל"פ קיבל את בקשת המשיב ואישר את המכירה.

4.       על החלטה זו של ראש ההוצל"פ הגישו המבקשים בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי. כב' השופט יעקב צבן מבית המשפט המחוזי בירושלים החליט ביום 8/4/2002 לדחות את הבקשה ולא לאפשר למבקשים לערער על החלטת ראש ההוצל"פ.

5.       על החלטתו זו של כב' השופט צבן הגישו המבקשים ביום 29/5/2002 בקשת רשות ערעור לבית משפט נכבד זה. בית המשפט הנכבד, מפי כב' השופטת דורנר, העניק למבקשים את רשות הערעור.

בהחלטתו מיום 7/10/2003 קיבל בית המשפט הנכבד את הערעור ובין היתר החזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי על מנת שידון בטענה הנוגעת לסבירות המחיר בו נמכר הבית, לגופה.

·                                          מצ"ב העתק החלטתה של כב' השופטת דורנר, מסומן "ב".

6.       ביום 2/3/2004 נתן בית המשפט המחוזי את החלטתו לאחר שהתיק הוחזר אליו על ידי בית משפט נכבד זה, כאמור. בהחלטתו זו דחה בית המשפט המחוזי את בקשת רשות הערעור של המבקשים ועליה מוגשת בקשת רשות הערעור דנן.

7.       לאחר קבלת פסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום 2/3/2004 הגישו המבקשים בקשה לעכב את כל הליכי ההוצל"פ עד להכרעה בבקשת רשות הערעור המוגשת לבית המשפט הנכבד הזה.

בית המשפט דלמטה (כב' הש' י. צבן) נעתר לבקשה וביום 4/4/2004 הורה על עיכוב ההליכים כמבוקש.

 

8.                   בפני ראש ההוצל"פ ובית המשפט קמא עמדו חוות דעתם של שני שמאים. האחת, מאת צד ניטרלי הלא הוא בנק לאומי למשכנתאות, שנתבקש להעמיד הלוואת משכנתא לקונה שהתעניין ברכישת הנכס, שהערכת השמאית מטעמו כלפי הנכס הסתכמה ב- 650,000 $ בקירוב, והשניה, שמאי מטעם המשיב 2, שהעריך את הנכס בלא שביקר בו כלל - כפי שהודה בחקירתו בפני ראש ההוצאה לפועל, בסכום של 450,000 $.

·                                              העתק השמאויות מצ"ב כנספחים ג' ו – ד' לבקשה.

9.                   ראוי כבר כאן לציין, כי השמאית מטעם בנק לאומי למשכנתאות – הגב' סמולסקי עדי, הגיעה ליתן את חוות דעתה לאחר שבפני בנק לאומי למשכנתאות הופיע קונה מרצון (אותו מצאו המבקשים) – מר ליבוביץ מרדכי – שהיה מוכן לשלם עבור הבית (שנמכר ב- 385,000 $) את הסכום של 670,000 $ - עסקה שבסופו של יום לא יצאה אל הפועל כתוצאה מכך שטורפדה ע"י המשיב.

 

 

10.   לעניין זה חשיבות רבה היות והעסקה הנ"ל – עסקת ליבוביץ – מראה, ולו בדיעבד, כי ערך הבית לקונה מרצון הייתה גבוהה באופן קיצוני ובלתי סביר מהמחיר בו נמכר באמצעות המשיב, ומאששת למעשה את טענותיהם של המבקשים ואף את שמאותה של הגב' סמולסקי.

·      העתק תצהירו של מר ליבוביץ מצ"ב כנספח ה' לבקשה.

11.   בית המשפט קמא בפסק דינו התייחס בשאלת סבירות המחיר אך לשתי השמאויות (של הגב' סמולסקי ומר ביר), ובסופו של דבר קבע, כי

    "נראה לי כי הערך הריאלי של הנכס נע בין 470,000 – 490,000 דולר ..." (עמ' 9 לפסק הדין).

בית המשפט קבע זאת בהסתמך, בין היתר על עדותו של שמאי המקרקעין מטעם המשיב, מר ביר,  לפיה המצב הבטחוני הביא לירידת ערך של % 20 . כמו כן, קבע בית המשפט, כי הערכתה של השמאית מטעם בנק לאומי – הגב' סמולסקי, בעניין השטחים שלא נבנו בהיתר, הנה גבוהה מידי. בית המשפט דלמטה העריך את שווי השטחים הבנויים ללא היתר בערך של % 15  משוויים הריאלי.

עם כל הכבוד, בהקשר לדברים אלו, טעה בית המשפט דלמטה, בנקודות כדלקמן:

א.                                בית המשפט דלמטה עצמו הביע את מורת רוחו משתי השמאויות והצביע על הפגמים הקיימים בכל אחת מהן. עוד במהלך הדיון שנתקיים בפניו ביום 2/2/2004 ולאחר מכן בהודעה שהוגשה אליו בעקבות הדיון הנ"ל סבר הח"מ, כי הדבר ההוגן והטוב ביותר יהיה שבית המשפט ימנה שמאי אובייקטיבי מטעמו אשר יעריך את שווי הבית ובכך לא יצטרך להיזקק לשתי חוות הדעת הסותרות והכה רחוקות זו מזו, שתי חוות הדעת המצויות בפניו.

הח"מ ביקש זאת מבית המשפט קמא אולם בלא הצלחה.

יוער, כי בהחלטתו לא התייחס בית המשפט כלל להצעה זו.

·                                            מצ"ב העתק הפרוטוקול והודעת המבקשים, מסומנים במאוחד ו'.

חלף זאת בחר בית המשפט דלמטה להתחשב בחוות הדעת שבפניו ולערוך למעשה פעולת שמאות משלו, פעולה שבסופה הגיע לכדי ההערכה הנ"ל.

ולא זו אף זו – בית המשפט בהערכתו אימץ חלק מקביעותיו של השמאי מטעם המשיב 2 וזאת ללא כל נימוק או הסבר ובלא שהמשיב 2 ו/או השמאי מטעמו הביאו ראייה כלשהי לנכונות הקביעה.

מינוי שמאי מטעם בית המשפט קמא שיהווה מעין "שמאי מכריע" היה הצעד הנכון ביותר וההוגן ביותר. הדבר היה גורם לצדק להיעשות ולהיראות כאחד וכל העננה שנפרשה – גם על ידי בית המשפט קמא עצמו – סביב חוות הדעת שבפניו, הייתה מתפוגגת.

ב.                                עם כל הכבוד, קביעתו של השמאי מטעם המשיב לעניין ירידת הערך של הנכסים באזור הרלוונטי  לא יכולה הייתה להוות בסיס סביר להחלטתו של בית המשפט הנכבד. העד לא העיד בפניו ומעבר לכך מדובר בעד לא אובייקטיבי אשר ביסס את עדותו על כמות העסקאות שהגיעו למשרדו שלו "לפחות במשרדנו לא נמצאו עסקאות ... ", ובלא לערוך בדיקה מקצועית של ממש (ראה פרוטוקול הדיון הראשון בהוצל"פ – עמ' 4).

·                                            מצ"ב העתק שני פרוטוקולי הדיון בהוצאה לפועל, מסומנים ז'.

 

ג.                                  עם כל הכבוד – השמאי מטעם המשיב אינו יכול להיות אובייקטיבי שכן המשיב 2 – לצד היותו כונס הנכסים מטעם ראש ההוצל"פ - הנו בא כוחו של המשיב 1, וככזה היה לו אינטרס ראשון במעלה לקבל שמאות נמוכה לנכס ששוויו גבוה בהרבה על שווי החוב, ובכך להקל על הליכי המכירה.

ד.      בית המשפט דלמטה בחר לתת אמון בקביעתו של השמאי מטעם המשיב לעניין ירידת הערך שגרמה האינתיפאדה, ולהתעלם מעמדתה של הגב' סמולסקי - השמאית מטעם בנק לאומי, וזאת ללא הצדקה. השמאית מאת בנק לאומי אומרת בחקירתה (ראה הפרוטוקול הנ"ל בעמ' 8), כי

             "אני עשיתי את חוות הדעת במרץ 2001 לאחר ששוחחתי עם מתווכים של נדל"ן שמכירים את האזור ... להערכתי האינתיפאדה לא השפיעה על מחירי המגרשים באזור זה ... ".

ה.                                ויש כאן להדגיש – היישוב צור הדסה הנו יישוב הממוקם בתוך תחומי הקו הירוק, דרכי הגישה אל היישוב הנן נוחות, מגוונות – הן מאזור מרכז הארץ (דרך עמק האלה) והן מכיוון ירושלים (הן בדרך כביש 60 והן בדרך עין כרם –  בר גיורא). בשל האפשרויות השונות, הנגישות אל היישוב מעולם לא נמנעה ו/או הופרעה באופן קיצוני כתוצאה ממעשי המלחמה המתמשכת.

הקביעות של השמאי מטעם המשיב ושל בית המשפט אינן מבוססות ואין זה צודק לקבלן כעובדה.

טעה אפוא בית המשפט קמא בכך שהסתמך בהחלטתו על קביעותיו של השמאי מטעם המשיב 2 ובכך שנמנע מלמנות שמאי אובייקטיבי שיבקר בנכס. על בית המשפט היה להמנע מלבצע בעצמו הערכה שמאית – פעולה שאינה בתחום מומחיותו, ולהעביר ביצועה למומחה מטעמו או להורות לראש ההוצל"פ לעשות כן.

עוד טעה בית המשפט קמא בכך שביכר את קביעותיו של השמאי מטעם המשיב 2 לעומת אלו של השמאית מטעם בנק לאומי וזאת למרות שבבסיסו של דבר בהערכתה קיים חשש פחות בהרבה לניגוד עניינים, כאמור.

12.   בס' 9 לפסק דינו (עמ' 9) קבע בית המשפט קמא, כי

"הייתי מעמיד את שווי השטחים הבנויים ללא היתר בערך של כ – 15% משוויים הריאלי".

עם כל הכבוד טעה בכך בית המשפט קמא. נימוקי בית המשפט קמא לקביעה זו שעניינם מניעת הנאה מן החוטא שבנה ללא היתר, אינם מצדיקים את התוצאה אליה הגיע, ובמיוחד במקרה דנן.

א.   המבנה המדובר הנו מבנה בן עשרות שנים, כפי שמציין בית המשפט עצמו, וכך גם השטחים שאינם כלולים בהיתר.

ב.    גם אם מדובר בבנייה שהנה ללא היתר הרי שבאי הפעלת החוק כנגד בנייה זו היא הוכשרה בדיעבד.

ג.     אין כל סיבה שצד שלישי, זר, ייהנה מפירות בנייה זו על ידי כך שיזכה לרוכשה במחיר המתקרב למחיר אפס.

ד.    הבניה החורגת מן ההיתר, בהיותה בנויה על הקרקע הרשומה על שמם, הנה בבעלותם של המבקשים לטוב ולמוטב, וזכותם לקבל עבורה את מחירה המלא.

 

 

ה.   במידה ומן הדין לנקוט סנקציה כלשהי כנגד המבקשים הרי זה במישור הפלילי או המנהלי ובוודאי שלא על ידי נגיסה בתמורה המגיעה להם בגין אותה בניה. בית המשפט קמא חרג עם כל הכבוד מסמכותו או לכל הפחות מתפקידו בהקשר של התיק שבפניו. אם המבקשים צריכים לשלם מחיר כלשהו על חריגה מהיתר הבניה הרי שהמחוקק קבע, כי הדברים יעשו באמצעות בית המשפט לעניינים מקומיים ו/או באמצעות סנקציות מנהליות; אין זה סביר ואין זה הוגן שהמבקשים יהיו חשופים גם לסנקציה הפלילית והמנהלית וגם לסנקציה "מעין פלילית" נוספת בדמות "קנס" המושת עליהם על ידי בית משפט אזרחי.

ו.     על ערכה של הבניה החורגת מן ההיתר להיקבע על פי אמות מידה שמאיות בלבד ובלא לערב נימוקים מעין מוסריים. נימוקים אלו אינם רלוונטיים.

ז.     הנגיסה בשווי הבניה פוגעת קשה בזכויות היסוד של המבקשים ובמיוחד בזכות הקניין שלהם.

ח.   עם כל הכבוד לבית המשפט קמא – המבקשים לא עמדו בפניו למשפט פלילי ולא היה זה מתפקידו ו/או מסמכותו להענישם ולקנוס אותם באמצעות קיצוץ ערכו של ביתם.

ט.   ומעל הכל מטרתו העיקרית של הליך כינוס הנכסים היא לעשות את כל שניתן לטובת תיק ההוצל"פ דהיינו, לגרום להשגת הסכום הגבוה ביותר אותו ניתן להשיג. פסיקתו של ביהמ"ש קמא סותרת מניה וביה את מטרתו הבסיסית של הליך כינוס הנכסים בכך שהיא מקטינה באופן מלאכותי את התמורה שתתקבל בעבור הבית.

13.   בית המשפט קמא , בס' 6 לפסק דינו, במסגרת הנתונים שאודותם כתב שאינם שנויים במחלוקת, קבע בין היתר (ס"ק ג), כי -

"על פי היתר הבניה מותר לבנות 292.48 מ"ר".

גם בנקודה זו טעה בית המשפט קמא, טעות רבת משמעות, עם כל הכבוד.

בטבלת ריכוז השטחים המופיעה בחוות דעתו של השמאי ביר – עליה הסתמך מן הסתם בית המשפט קמא, אכן מופיע שטח של 292.48 מ"ר כשטח המגורים על פי ההיתר אולם לצידו מופיע שעל פי הרישוי ניתן להקים "מבני עזר" בשטח של 131.44 מ"ר.

היינו: שטח הבניה המותר הנו 423.92 מ"ר ולא כפי שקבע בטעות בית המשפט הנכבד.

הדברים אף מוצאים את ביטויים בעדותה של השמאית סמולסקי (עמ' 8 לפרוטוקול הראשון ועמ' 1 לפרוטוקול השני).

טעות זו של בית המשפט קמא הנה כבירת משמעות שכן בקובעו, כי שטחים שאינם בהיתר יישומו ב – 15% משוויים הריאלי הרי שבכך הפחית ב- 85% את ערכם של 131.44 מ"ר שנבנו ברישיון – לכל הפחות כמבני עזר (מרתף, מחסן וכו') !

גם ברכיב זה יש להעיר, כי בית המשפט קמא קיבל את קביעתו של השמאי מטעם המשיב 2 ובטעות עשה כן. 

14.   כאמור, בית המשפט קמא הגיע למסקנה שערך הבית הוא 490,000 $. אולם בזה לא הסתפק בית המשפט קמא וקבע (עמ' 10 לפסק הדין), כי מסכום זה יש להפחית הפחתה נוספת של % 15 – % 20 בגין הצורך למימוש מהיר או מימוש כפוי וכי נוכח זאת ערך הבית במקרה דנן יפחת עד לכדי 400,000 $ בלבד. בית המשפט קמא לא הסביר מדוע הפחית בצורה כה חריפה את ערך המימוש המהיר או הכפוי, 

ומדוע במקרה דנן, במיוחד כשמדובר על נכס כה מיוחד וייחודי, ישנו "הכרח בל יגונה" כלשונו, לבצע את ההפחתה האמורה. גם בכך טעה, עם כל הכבוד, בית המשפט קמא.

15.   בית המשפט קמא נטל את ערך הבית הריאלי לטעמו, וקיצץ ממנו רכיב אחר רכיב, בתחילה את ערך הבניה הבלתי חוקית, לאחר מכן את עניין שינוי המצב הבטחוני, לאחר מכן את נושא המימוש המהיר והנה הגיע לתוצאה אליה הגיע.

עם כל הכבוד, דרכו של בית המשפט קמא, בהקשר זה, הנה בלתי צודקת ומוטעית.

גם אם נקבל כנכונה את עמדת בית המשפט ביחס להפחתות המחיר עליהן הצביע, הרי שאין זה סביר לצרף אותן אחת אחר השניה באופן אריתמטי פשטני. רכיבי ההפחתה לפחות בחלקם עשויים להיבלע זה בזה ו/או להפוך לפחות משמעותיים כאשר הם נלקחים בחשבון בהקשר המצטבר של כל המרכיבים.

כך למשל אין זה צודק ואף לא סביר מבחינה שמאית שהקונה של הבית יהנה גם מהפחתה (תמוהה לכשעצמה, כאמור)  בת כ – 20% בגלל מרכיב ה"מימוש המהיר או הכפוי" כלשון בית המשפט קמא, וגם מהפחתה בת 85% בערך הבניה שאינה ברשיון לכאורה.

בית המשפט קמא בהקשר זה, גם אם סבר שיש להפחית רכיב זה או אחר היה עליו לעשות כן באופן מדוד ותוך התחשבות בהצטברותם של המרכיבים. הדרך בה הלך בית המשפט קמא הביאה לקיצוץ בלתי סביר ובלתי הוגן בערך הבית אף למטה מהערכת השמאי מטעם המשיב !

16.   ויש לשים לב גם לכך – לאחר כל ההפחתות האפשריות שביצע בית המשפט הנכבד ולאחר שמחיר הנכס צומק עד למינימום האפשרי, עדיין לא הגיע המחיר שנתקבל עבור הנכס למחיר שקבע בית המשפט. עובדה זו לא עמדה לבית המשפט קמא לרועץ ובסופו של דבר קבע, כי הפער בין המחיר אליו הגיע ביהמ"ש (400,000 $) לבין המחיר שנתקבל (385,000 $) הנו סביר ואין בו כדי לפסול את המכירה.

עם כל הכבוד, תוצאה זו הנה בלתי הוגנת ובלתי סבירה. הלך בית המשפט וקיצץ שוב ושוב במחיר הנכס לטעמו, עד למינימום שאפשרי היה. והנה מסתבר, כי לאחר כל הקיצוצים המחיר עדיין אינו נושק את המחיר שנתקבל; האם לא הייתה זו נקודה בה חייב היה בית המשפט קמא לומר עד כאן ? !

 

ג. שיקולים במתן רשות הערעור וסיכויי המבקשים

17.   זהו גלגולו השני של תיק זה בפני בית המשפט הנכבד. בגלגול הקודם נתנה כב' השופטת דורנר את הדגש על עניין סבירות המחיר והחזירה את התיק אל בית המשפט המחוזי על מנת שיידון בעניין זה. כפי שהובהר מעלה, הדרך בה הלך בית המשפט המחוזי מעלה שאלות ותהיות רבות. בנסיבות אלו מן הראוי שבית המשפט הנכבד הזה, אשר הורה על קיום דיון בשאלת סבירות המחיר, יתן את דעתו לקביעותיו של בית המשפט קמא ויפרט בפסק דין את עמדתו שלו בשאלה זו.

18.   המדובר כאן בתיק שהשלכותיו הרות גורל מבחינתם של המבקשים שעלולים למצוא עצמם חסרי כל לאחר מימוש ביתם – במיוחד אם זה יימכר במחיר נמוך מערכו האמיתי - ומן הדין לאפשר להם את יומם בפני בית המשפט הנכבד.

לעומת זאת, למשיבים לא ייגרם נזק שאינו בר תיקון כתוצאה מקיום דיון מסודר בתיק זה.

 

בית המשפט הנכבד הזה מתבקש, אפוא, לקבל את בקשת המבקשים, לדון בבר"ע כבערעור, לבטל את החלטתו של בית המשפט המחוזי ולקבוע, כי המחיר שבתמורה לו נמכר הבית למשיבים 3 – 4, הנו מחיר נמוך ובלתי סביר.

עוד מתבקש בית המשפט הנכבד לקבוע, כי זכייתם של המשיבים 3- 4 במכרז בטלה, וכי יש לערוך מכרז ו/או התמחרות מחודשת וזאת לאחר קבלת חוות דעת שמאית חדשה מטעמו של שמאי שזהותו תקבע על ידי בית המשפט קמא ו/או ראש ההוצל"פ.