מאמר מספר 1

כאשר משפצים דירה או מבנה עסקי, ורוצים לחסוך בעלויות, חשוב לדעת מראש כי פרויקט כזה מסובך מאוד ודורש תכנון וביצוע קפדנים ביותר. כשהורסים את הקיים ובונים מחדש מפרקים שקעי אספקות, תקרה אקוסטית וקירות שאינם משתלבים בתכנון החדש. רק אז מתחילים לבנות מהתחלה בהתאם לתכנון החדש. העלות במקרה כזה תהיה בסדר גודל של בניה חדשה שאליה מתווספות עלויות פירוק הקיים. כאשר מוכנים לוותר על גימור מושלם ולשלב ישן בחדש, רק אז ניתן לחסוך באופן משמעותי בעלויות.

כל קבלן ומתכנן הגיוני יתנגדו לשיפוץ כזה ויציעו לכם להרוס הכל ולבנות את התוכנית האופטימלית. מדוע לעבוד בהרבה יותר קשה ולקבל תשלום נמוך יותר? ללקוח כדאי, כיון שישלם הרבה פחות!

בזמנים כתיקונן קבלנים ובעלי מקצוע טובים יעדיפו להתמקד בפרויקטים רווחיים יותר, ולא בשיפוץ מסוג זה. בזמני תחרות בין ספקים ומודעות להפחתת עלויות, כמו היום, בהחלט תהיה יותר נכונות לשיתוף פעולה.

השלב הראשון בתכנון הוא לקחת כבסיס את המצב הקיים ואז להתחיל להכין חלופות תכנוניות. בשביל להתחיל לתכנן צריך לדעת את הדרישות: גודלי חדרים, פונקציות, תכולה – זה מה שנקרא פרוגרמה שהיא תאור מילולי ומספרי של הדרישות.

כשהפרוגרמה טובה, ומתארת היטב את הצרכים, אין צורך להיזכר בצרכים אחרי שמתכננים או במהלך הבניה.

השלב השני הוא בחירת החלופה התכנונית המתאימה. ממולץ לבצע השוואה של החלופות המתבססות על הקיים עם מינימום הריסות מול החלופות התכנוניות שבהן הורסים הכל ולראות אם ההבדל משמעותי.

שלב תכנוני זה הוא קריטי! כאן ניתן לברר אם אפשר בכלל לחסוך. ואם כן עד כמה . זה שלב ההחלטה Go – Not Go רק במידה וגילינו כי ניתן להגיע לתכנון טוב ללא הריסה ושינוי מסיבי יש טעם להמשיך לשלב הבא. כאן גם המקום לקבל החלטה אם כדאי לחלק דירת מגורים המיועדת להשקעה, למספר דירות והאם העלות הנוספת בבניה תכוסה ע"י שכר דירה גבוה יותר.

ובכן הגענו לתוכנית טובה, עם מינימום הריסות ושינויים, שאושרה ע"י הלקוח ונמצאה כמתאימה ביותר לצרכים. השלב הבא לבדוק עד כמה ניתן להסתמך על המערכות הקיימות ולבצע מינימום שינויים בהתאמת המערכות.

גם שמדובר בשינויי בינוי מינימליים יש לקחת בחשבון שני סעיפי הוצאות עיקריות

א- מיזוג אוויר – משפיע מאוד על עלויות הביצוע. במידה ונוסיף חדרים רבים חדשים יש סיכוי סביר לכך שסעיף זה יהפוך להוצאה כבדה בביצוע מכיוון שיהיה צורך לתגבר מיזוג ולהוסיף יחידות חדשות. במידה ואין תוספת חדרים או שאנו עוברים ממערך בחדרים למערך במרחב פתוח Open Space העלות היחידה במיזוג תהיה הזזות וכאן מדובר בסדר גודל נמוך של הוצאות.

ב- חשמל ותקשורת - גם כאן בהחלט סביר שסעיף זה יהפוך לסעיף מרכזי בהוצאות השיפוץ. נושא החשמל הוא נושא שדורש זהירות רבה בטיפול מכיוון שתקלה יכולה לגרום לתאונה קשה ואפילו לשריפה. יש מספיק דוגמאות שבהם פרצו שריפות עקב טיפול רשלני בחשמל ובלוחות חשמל של חשמלאים בלתי מנוסים. חיוני לשלב בתכנון מתכנן חשמל מנוסה שיהיה מוכן להשקיע יותר זמן בתכנון ולהרתם למשימה של הפחתת עלויות. דוגמה מעשית לנושא היא האפשרות הקיימת לשפץ לוח חשמל לעומת קניית לוח חשמל. מתכנן החשמל ירוויח פחות ויעבוד יותר כאשר משפצים לוח קיים לעומת הזמנת לוח חשמל חדש! קשה מאוד להשיג צוות תכנון וביצוע כל כך משתף פעולה לטובת הקטנת הוצאות, שההקטנה כרוכה בהקטנת שכר הטרחה. כאן נכנס לתמונה מנהל הפרויקט המנוסה שיודע כיצד להניע את הגורמים הרלוונטים לשתף פעולה ולהפחית בעלויות.

חשוב לציין כי גם בשלב הביצוע קל מאוד לחרוג מהעלויות שסוכמו. הסיבה השכיחה ביותר היא שינויים בתוכניות . כאשר המתכננים מנוסים יוצגו בפני הלקוח חלופות תכנוניות רבות ולא יהיה מצב שבו באמצע הביצוע תמצא תוכנית מתאימה יותר.

מאמר מספר 2

שיפוץ בניינים

שיפוץ בניינים הוא עניין לאנשי מקצוע רציניים ומנוסים. לא מדובר כאן בצביעה מחדש של חדר בביתך, אלא בשיפוץ מבנים פנימי וחיצוני כולל. התהליך ארוך, מורכב ובחובו אי נוחות בלתי נמנעת לדיירי הבניין המשופץ. אם לדוגמא רוצים להוסיף קומה על גג בניין מגורים, כל דודי השמש שעל הגג ינותקו ויפנו את מקומם לצורך בניית הקומה הנוספת. כך שמלבד הרעש, ההמולה והלכלוך המלווים עבודות שיפוצי בניינים, גם לא יהיו מים חמים לדיירי הבניין לפני סיום בניית הקומה הנוספת.

זוהי רק דוגמא אחת לסיבוכים האפשריים בשיפוץ מבני מגורים, וכשמדובר בשיפוץ בית ישן כל התהליך נוטה להתארך ואיתו גם אי הנוחות לדיירי הבניין. אם כך, בכדי למזער את אי הנוחות ועוגמת הנפש חשוב להפקיד את מלאכת שיפוץ הבניינים בידי אנשי מקצוע אמינים ואחראיים. חברת חיזוק ובינוי מורכבת ממקצוענים איכותיים, בעלי ניסיון נרחב בניהול פרויקטי שיפוץ בניינים מכל הסוגים.

שיפוץ מבנים לפי דרישה

שיפוץ בית ישן- פשוט מתמיד

חיזוק יסודות

 

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית למיגון וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במדינת ישראל, הממוקמת באיזור מועד לפורענות מבחינת הפעילות הסיסמוגרפית, ישנם בנייני מגורים ישנים רבים. מבנים אלה נבנו בשיטות מיושנות שלא לקחו בחשבון רעידות אדמה חזקות.

על כן הוחלט לקדם את פרויקט תמ''א 38 ברחבי הארץ כדי להוריד את רמת הסיכון שמהווים בניינים בזמן רעידת אדמה.מדובר למעשה בשיפוץ בניין המגורים תוך מיגון וחיזוק יסודותיו כדי שיוכל להתמודד נגד רעידת אדמה. במסגרת חיזוק המבנה ניתן לבצע גם עבודות שיפוץ אסתטי נרחבות ותוספות בנייה מגוונות, אולם זו אינה תכליתה המרכזית של תוכנית תמ"א 38.

חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

בניינים חדשים נבנים על פי התקנים המחמירים העדכניים על מנת שיוכלו לעמוד ברעידת אדמה, אולם בניינים ישנים שנבנו לפני כניסת התקן לתוקף מהווים נקודת תורפה בטיחותית חמורה. הסיכון הבטיחותי חמור על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בבניין מגורים, שכן רעידת אדמה (אפילו לא חזקה במיוחד) תסכן בפועל את כל דיירי הבניין.

תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מאפשרת לדיירי בנייני מגורים ישנים להכין את ביתם לרעידת האדמה הבאה. חיזוק יסודות הבניין, שיפור ומיגון התשתיות ההנדסיות וחדרי המדרגות הם רק חלק מהעבודות המתבצעות במסגרת תמ"א 38.

בנוסף ניתנת לדיירים האפשרות לבצע חיזוק מיבנים חיצוני נרחב לחזית הבניין וצביעתו מחדש, להוסיף תוספות בניה מגוונות למבנה המגורים כגון בניה בקומת העמודים או בניית קומה נוספת על גג הבניין, שיפוץ נרחב ועיצוב מחדש של לובי הכניסה לרווחת הדיירים, התקנת מעלית במידה ולא קיימת אחת כזאת, הרחבת מגרשי חניה בקרבת הבניין ועיצוב החצרות הצמודות לבית. \

מה אפשר לעשות?

אם כך, יש מה לעשות נגד רעידת אדמה. תמ"א 38 היא צעד מנע בטיחותי הכרחי, בייחוד בבנייני מגורים ישנים. חיזוק המבנה יעלה את יכולת ההתמודדות שלו נגד רעידת אדמה פי כמה וכמה. היצע הקבלנים הרחב שמספקים שירותי חיזוק מבנים בהתאם להנחיות המחמירות של תמ"א 38 לא משאיר מקום לדחיית ביצוע עבודות החיזוק ההכרחיות כל כך.

הסכמת רוב דיירי הבניין נדרשת לתחילת העבודות, על כן מומלץ להעלות את הנושא בישיבות דיירים ולהסב את תשומת לב ועד הבית לצורך ביישום תמ"א 38 בבנייני מגורים ישנים. זהו נושא בטיחותי שאסור להתעלם ממנו וכל דחייה גובלת בחוסר אחריות.

אין ספק שרעידת אדמה משמעותית תתרחש באיזורנו, ורוב הסיכויים שלא תהיה התראה מוקדמת להתרחשותה. מבנים ישנים יהוו מוקד סיכון חמור לשוהים בהם אלא אם יוכנו מבחינה הנדסית מבעוד מועד כך שיוכלו לעמוד בעוצמת הרעש תוך מזעור הסיכון לדיירים.

אין ספק כי ביצוע עבודות וחיזוק תשתיות נרחבות כרוך באי נוחות לא מבוטלת לדיירי הבניין, אך אין ספק כי במקרה זה התוצאה מקדשת את האמצעים.

---

 

 

 

 

הוספת מעלית

האם משתלם להתקין מעלית?

GP פרויקטים מטפלת בכל שלבי בניית המעלית - מהגשת התכניות הדרושות לעירייה ועד להשלמת הבנייה.

בבניין בן 3 קומות מתחלקת העלות בין הדיירים מקומה ראשונה -15%, קומה שניה - 35% וקומה שלישית - 50%.
ככול שמספר הדיירים בבניין גדול יותר, כך קטנות העלויות.
האם ההשקעה משתלמת? מסקר שערך לוי יצחק עולה כי הדירות מעלות את ערכן באופן משמעותי לאחר התקנת מעלית בבניין. הסקר הקיף 63 דירות, חלקן עמדו למכירה שנה ומעלה עד שהותקנה בהן מעלית. על - פי הנתונים, מהרגע שהושלמה בניית המעלית נחטפו הדירות במהירות גבוהה מאוד, ומחירן עלה לפחות ב - 20% - זינוק מחירים שכיסה לחלוטין את עלות התקנתה של המעלית.
כיום מספיקה הסכמתם של 66% מדיירי הבניין כדי להתקין מעלית, ואין צורך בהסכמה גורפת של כולם, כפי שהיה בעבר.
בבניינים בהם אין פיר מעלית במדרגות, ניתן לבנות מעלית חיצונית.

---

 

העלאת ערך הדירות

 

אחד הגורמים המשפיעים ביותר על החלטת הדיירים בבניין, לממש את זכותם לפרויקט תמ"א 38, הוא העלאת הערך האישי של שווי הנכס, באמצעות תוספות בניה ושיפוץ המבנה בכללותו. דיירים רבים מעוניינים לממש את זכויות תמ"א 38, מכיוון שהם זוכים באופן ישיר, במתנה הגדולה של הקפצת שווי ערך הדירה האישית שלהם.

המחוקק אפשר להרחיב את הדירות (לפי תנאי המיקום והתשתית), על מנת לתמרץ את הדיירים לקדם בזריזות את פרויקט החיזוק במקום המגורים שלהם. פעולות של תוספות בניה מאפשרות לבעלי הנכסים ליהנות באופן ייחודי מהעלאת שווי ערך הדירה:

• חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה
• הוספת חדר / ממ"ד לכל דירה עד 25 מ"ר
• הוספת מרפסת שמש לכל דירה
• מעלית חדישה ומשוכללת
• שיפוץ מעטפת הבניין בחיפוי אבן ו/או טיח דקורטיבי
• הסדרת והסתרת צנרת גלויה של מים, ביוב ומיזוג אוויר
• שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות
• שדרוג מערכת האינטרקום ותיבות הדואר
• הוספת מחסנים בקומת העמודים
• שיפוץ חדר האשפה, המקלט וחדרי אופניים/עגלות
• תכנון וחידוש מסתורי הכביסה והמעקות
• שדרוג והחלפת תשתיות הבניין
• עיצוב סביבתי

*בכפוף לאישור התוכנית האדריכלית בוועדה המקומית

מכלול ההטבות הנ"ל מעלה את ערכי הדירות בצורה משמעותית ובאופן מיידי (20%-30%), משפר משמעותית את איכות החיים של הדיירים ואף מעניק להם ביטחון רב מפניי רעידת אדמה עקב חיזוק המבנה.

 

---

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

שלבי הבניה
להלן רשימה של בעלי המקצוע הנדרשים לבניית בית מגורים סטנדרטי, מסודרים ע"פ התקדמות הבנייה. ככל שהבית מורכב יותר נדרשים בעלי מקצוע וספקים רבים יותר, המפקח ימליץ מנסיונו על בעלי המקצוע הנדרשים והמתאימים לביצוע המשימות השונות, יחתים אותם על חוזים/הסכמים, לוחות זמנים לביצוע ופריסת תשלומים.
אחריות פעולות אדריכל תכנון מהנדס תכנון יועץ חשמל תכנון יועץ אינסטלציה תכנון יועץ מיזוג תכנון מפקח פיקוח יזם ביטוח מודד מדידת מגרש יזם קבלת היתר להריסה קבלן עפר הריסה וחישוף קבלן עפר פינוי פסולת לאתר מאושר קבלן שלד גידור השטח הצבת שילוט מודד מדידה להעמדה יזם היתר לחפירה ודיפון חשמלאי חשמל זמני יזם מילוי והגשת טפסים לרשויות קבלן קידוחים+קבלן שלד דיפון קבלן עפר חפירת מרתף קבלן קידוחים קדיחה והצבת כלונסאות קבלן שלד הקמת השלד- מרתף חשמלאי מערכת חשמל שרברב מערכות אינסטלציה מתח נמוך מערכות מיגון וסאונד שאברב מערכת שאיבה מרכזית חברה לאיטום איטום מרתפים קבלן שלד שלד קומות עליונות קבלן שלד הקמת קירות ומחיצות חברה לאיטום איטום חדרים רטובים חברה לאיטום איטום גגות קבלן מיזוג מערכת מיזוג אוויר קבלן דודים דודי שמש קבלן טיח טייח פנים קבלן טיח טיח חוץ רצף ריצוף רצף חיפוי קרמיקה בחדרים רטובים רצף אדני חלונות רצף חיפוי מדרגות ספק דלתות דלתות קבלן צבע עבודות צבע וטיח גבס קבלן טיח טיח/שליכט צבעוני קבלן אלומניום עבודות אלומניום נגר נגרות גנן פיתוח מסגר שערים