כללי אצבע לרכישת דירה יד שנייה
מאת עו"ד אייל דן-גור ועו"ד נועם אברהם
כידוע, רכישת נכס עבור רובנו, הינה בבחינת העסקה הכלכלית הגדולה ואולי החשובה ביותר שאנו עושים במהלך חיינו. בשל מורכבותה המשפטית מובאים בפניכם מספר כללי אצבע הנדרשים בטרם ביצוע רכישת דירה יד שנייה אשר יעזרו לכם לבצע צעד זה בצורה הזהירה והבטוחה ביותר.
בחירת הדירה ואזור המגורים
- הסביבה –מתווכים נוהגים להראות דירות בשעות ש"נוח" להם שתיראו אותן לכן מומלץ לבדוק את שכונת המגורים הן ביום והן בערב וכך מתקבלת תמונה מלאה על סביבת המגורים המיועדת ואין הפתעות של מטרדים ורעשים אשר בשעות מסוימות לא ניתן לדעת לגביהם.
- בחירת הדירה –הביאו בחשבון את הצרכים שלכם לא רק לטווח הקרוב אלא תוך הסתכלות על הצרכים העתידיים .בדקו את מיקום הדירה בתוך הבניין – לאן הדירה פונה, אל הרחוב או אל עורף הבניין? האם בבניין יש מעלית, חניה, מחסן וכו'?; האם הדירה משופצת ואם לא כמה יעלה לכם לשפץ אותה?
בניית תוכנית כלכלית מתאימה
- מכיוון שהמשמעות הכלכלית של רכישת דירה איננה רק לטווח המיידי אלא בעיקר לטווח הרחוק יותר כדאי לשבת עם יועץ משכנתאות, לאו דווקא מהבנק שנותן משכנתא, אלא גם מחברת ייעוץ למשכנתאות, ולבחון מה התוכנית המתאימה ביותר לרמת החיים העכשווית שלנו אל מול התחייבויות עתידיות שנטלנו על עצמנו, תוך התחשבות בהתרחבות מבנה וגודל המשפחה והתקדמות מקצועית וכלכלית. נתונים, אשר יש בהם להשפיע על יכולת עמידתנו בהתחייבות כה גדולה בטווח הרחוק.
- על מנת לממן רכישת דירה ע"י לקיחת משכנתא יש לקבל ראשית מהבנק אישור עקרוני לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא, תוך בחינת הזכאות לקבלת מימון במשרד השיכון. אישור זה הינו אישור שחשיבותו עליונה לצורך המו"מ עם בעלי הדירה על אופן פריסת התשלומים מכיוון שהתשלום הראשון הינו תשלום שמבוצע מההון העצמי של רוכש הדירה ולא מהמשכנתא. הבנקים למשכנתאות מאשרים תשלום באמצעות כספי המשכנתא רק לאחר שהרוכש שילם מההון העצמי שלו ולא קודם לכן.
מו"מ עם בעלי הדירה
1. רצוי שלא לחתום על זכרון דברים, מדובר על מסמך מחייב לכל דבר ועניין כמו חוזה חתום וגמור, לכן רצוי להמתין עד לאחר שעורך הדין שמייצג אתכם בעסקת הרכישה יכנס לתמונה והא זה שינהל את אופן ניסוח ההסכמות ביניכם לבין המוכר של הדירה. באם התחייבתם על זיכרון דברים כאמור – השאירו לעצמכם פתח יציאה מהעסקה (המעוגנת בזיכרון הדברים) כי החתימה על זיכרון הדברים כפופה לבדיקה שתעשה ע"י עורך דינכם ובאם נתגלו בעיות כאלה או אחרות זיכרון הדברים יבוטל.
2. עליכם להגיע עם מוכר הדירה למספר הסכמות ברורות הנוגעות לצד העסקי של רכישת הדירה :
א. מהו שווי העסקה (עלות הדירה).
ב. מהו מועד מסירת החזקה בדירה.
ג. מה נשאר בדירה.
ד. מועדי התשלום ואופן ביצוע התשלומים- יש לוודא כי הסכום האחרון לתשלום הינו סכום משמעותי של כ- 30% משווי הדירה.
עבור הצד המשפטי השתמשו בשירותיו של עורך דין אשר מתמחה בתחום המקרקעין ואשר ייצג את האינטרסים שלכם ויוכל לעמוד על שינויים ותיקונים בהסכם הרכישה אשר יבטיחו את זכויותיכם הקנייניות.
בדיקת המצב המשפטי של הדירה
קצרה היריעה מלפרט את כל הבדיקות הראויות שיש לבצע טרם חתימה על הסכם רכישת דירה, בעיקר מכיוון שהבדיקות הראויות, אותן יש לבצע, משתנות בהתאם לנסיבותיה של כל דירה ודירה. אך בכל עסקת רכישת מקרקעין יש לבצע את הבדיקות המקדמיות וההכרחיות הללו בטרם התקשרות בהסכם הרכישה ואשר בלעדיהן אין להתקשר בהסכם מחייב:
1. בדיקת מצב הזכויות בדירה בלשכת רישום מקרקעין (טאבו)- בדיקה זו מבררת למעשה את מצבו הרישומי של הנכס – מי הבעלים הרשום של הנכס, האם יש עיקול או שעבוד על הדירה, האם רשומה משכנתא, מה ייעוד הכנס הוא אכן לדירה, האם יש הערת אזהרה לטובת רוכש אחר, האם ישנן הצמדות לדירה כגון חניה או מחסן וכו'.
2. בדיקה ברשויות התכנון הרלוונטיות- מבדיקה זו ניתן ללמוד, בין השאר, האם ומה מתוכנן להיבנות באזור המגורים? האם קיימות בבניין או בדירה חריגות בניה או בנייה לא מאושרת; האם קיים צו הריסה על הדירה; מה היעוד של הנכס וכו'. בנוסף, באמצעות בדיקה זו ניתן לבדוק האם קיים היטל השבחה על הנכס, כלומר האם אושרו תוכניות בנין עיר (תב"ע) המאפשרות לבנות לדוגמא חדר נוסף, ואז יהיה על המוכר לשלם היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ולבניה. עובדה אשר יכולה לשנות את השווי הכלכלי של העסקה מבחינת המוכר וכמובן גם מבחינת הקונה.
3. במיסוי מקרקעין – לרוכש נכס קיים פטור ממס רכישה בתנאים מסוימים התלויים בשווי הנכס הנרכש ובמידה והרוכש אינו בעלים של דירת מגורים אחרת. נכון להיום ישנו פטור ממס רכישה על מי שלגביו הדירה הנרכשת הינה "דירת מגורים יחידה" עד לסכום של 1,600,175 ₪.
ליווי העסקה על-ידי עורך דין
רכישת נכס מקרקעין הינו הצעד הכלכלי המשמעותי והחשוב ביותר עבור רובנו, אשר בדרכנו להגשים את "חלום הדירה" הגדול משקיעים ממיטב כספינו עבור מימושו. ללא ספק זהו צעד גדול ומורכב הדורש שורה של בדיקות מקדמיות מקיפות המלוות בהרבה מאוד ניירת, ובשל כך חשוב שתהיו מלווים על-ידי עורך דין מיומן ומנוסה בתחום המקרקעין, באופן שתוכלו להבטיח את ביצוע רכישת הדירה תוך סיכון מינימלי והקפדה יתירה על כל השלבים וכל ההיבטים החיוניים לעסקה: החל מתכנון מבנה העסקה, בדיקת ההיבטים המשפטיים; תכנוניים מיסויים ומסחריים של העסקה, אשר להם חשיבות רבה בהצלחתה או בכישלונה של עסקת מקרקעין.
סוף דבר
כללי האצבע הנ"ל כמובן מהווים רשימה חלקית ואינה ממצה של כל הבדיקות המקדמיות אשר יש לבצע בטרם רכישת דירה. עם זאת, יש באמור לעיל כדי להביא בפניכם כרוכשים פוטנציאליים מושגי יסוד בקשר לתהליכים המתרחשים בטרם ביצוע העסקה, והכל כדי לתת מעט ידע ובטחון בחוסר הוודאות השוררת בטרם ביצוע צעד כה משמעותי בחיינו, כך שבמידה ותפעלו בהתאם לעקרונות הללו בעת רכישת דירתכם הבאה, יקטן הסיכוי להונאה או לתרמית ויגדלו את הסיכויים לרכישת דירה שתוכלו ליהנות ממנה שנים רבות.
