דירות דיסקרטיות

להשכרה מחליפים מתי שאפשר ולא מתי שצריך". דיסקרטיות - לוח הדירות ליווי הגדול והמהיר בישראל! הלוח היחיד שבו תשכירו או תמצאו דירה דיסקרטית  המציע בחורות שוות פצצות מין בשיא המהירות. בצעו חיפוש או דירות ליווי בלוח דירות דיסקרטיות . בהצלחה!!

כללי

מהי דירה דסקרטית?

דירות דיסקרטיות הם המקום בו אתה יכול להגשים את הפנטזיות שלך ולזיין בחורות פרטיות ולא ממכון ליווי ככה שאת תזיין בחורה שגרה בדירה פרטית ובלי לפחד ממש כאילו אתה עושה סקס עם חברה שלך !!!!

בדירות הדיסקרטיות שלנו אנו מפרסמים רק בחורות נקיות שוות ופצצות מין שיפנקו אותכם ויגרמו לזייון הכי טוב שחלמתם עליו

דגשים לענין דירות דיסקרטיות

בדיקה הבחורה לפני שתזרוק עלייה כסף או זין

כאמור, לפני  ביצוע העסקה. אתר דירות דיסקרטיות נותן לך ולמשתמשים האחרים את האפשרות להעלות חוות דעת מקצועיות על הנערה / זונה איך היא מוצצת לך את הזין או מלקקת לך את הביצים ככה שאתה יכול להינות מזיון בטוח ומרגש על ידי קריאת חוות הדעת של הגולשים עליה ככה שהגולשים הולכים לזונה / נערת ליווי  וכבר איך שיוצאים מהזיון בדירה הדסקרטית הם יכולים לדרג אותה ולתת לה ציון אותו ציון של בחורה מוצג על גבי הפרסום של המודעה שלה הפרסום של הציון הינו אמיתי ואוטתני ואין למערכתך של האתר דירות דיסקרטיות כל שליטה ואפשרות להטות את המוזנים איתו וזה נותן לבחורה להתאמץ ולהגשים לך כמה שיותר פנטזיות מיניות וסקס סוער א שקט איך שאתה בדיוק אוהב אז כדי שהזין שלך ימשיך לעבוד שעות נוספות אנחנו נדאג לדרג בשבילך את הדירות דסקרטיות החמות ביותר בצפון הראץ בחיפה בקריות וגם באיזור תל אביב

ככה שאתה מכוסה לפני ביצוע עסקה

השאלה הראשונה אותה יש לבחון, איפוא, היא – האם הנכס אותו אנו מתעתדים למכור הושבח בפועל, וכתוצאה מכך יהא עלינו לשלם מס, אם לאו, אף אם לא נבקש פטור.

במקרים רבים, בדיקת שווי הרכישה וההוצאות שבוצעו בגין הנכס (והמותרות לניכוי לפי החוק), יביאו לתוצאה לפיה השבח הינו שלילי (דהיינו, קיים הפסד רווח הון), כאשר במקרה כאמור אין שום טעם "לשרוף" פטור.

הגשת הבקשה לפטור –

על-מנת לקבל את הפטור יש להגיש בקשה בטופס מיוחד במועד הגשת ההצהרה על מכירת הדירה (טופס מש"ח). אי עמידה בתנאי פרוצדוראלי זה עלולה, כשלעצמה, לשלול את הזכאות לפטור.

דירת מגורים מזכה–

החוק קובע, כי פטור ממס שבח חל אך ורק לגבי "דירת מגורים מזכה". הגדרת המונח האמור מורכבת ממספר יסודות:

• דירה או חלק מדירה (25% מזכויות בנכס ומעלה)
• שבנייתה הסתיימה (ניתן טופס 4, או שהדירה ראויה למגורים)
• בבעלות או בחכירה (25 שנה ומעלה) של יחיד (להבדיל מתאגיד)
• הדירה משמשת למגורים (או מיועדת למגורים לפי טיבה)
• שימוש עיקרי למגורים (80% מהתקופה, או 4 שנים אחרונות שקדמו למכירה)
• הדירה אינה מהווה מלאי עסקי לצורכי מס הכנסה (למשל: של חברה קבלנית)
• הפטור יינתן לתא המשפחתי (ראו ההגדרה בחוק; וכן בהמשך)

דירה שאינה משמשת אך ורק למטרת מגורים–

הפטור ניתן לדירה ששימשה בעיקרה למטרת מגורים, כאמור. משכך, מחד – החוק אמנם מאפשר שימושים נוספים בדירה (לדוגמא: הקצאת חדר אחד לצרכי משרד/עסק), ומאידך – חשוב להקפיד שהשימוש הנוסף דירות דיסקרטית  העיקרי למגורים (ולתשומת לב, עליו להשתרע על פני שטח של עד 50% ומעלה מהשטח הכולל של הדירה, שאחרת יישלל הפטור).

תא משפחתי נחשב כמוכר אחד–

החוק יצר פיקציה משפטית לפיה יחשבו בני זוג החיים יחדיו (וכן ילדיהם הקטינים, עד גיל 18; ולמעט ילדים נשואים), כמוכר אחד לצורך הוראות הפטור ממס שבח. צא ולמד, כי בקביעת מספר הדירות המצויות בבעלות המוכר ותדירות מכירתן יובאו בחשבון כל הדירות שבבעלות "התא המשפחתי", כאשר במידה ומי מבני המשפחה מכר דירה בעבר, אזי יראו את כל בני המשפחה כאמור כאילו כל אחד מהם בנפרד מכר דירה (וניצל פטור, לפני הענין).

פעילות עסקית/מסחרית–

לפי גישת רשויות המס והפסיקה הקיימת בנושא, פעילות אינטנסיבית של מכירה וקניה של דירות/נכסים בתוך תקופה קצרה יחסית, עשויה להיחשב כפעילות עסקית/מסחרית הממוסה ע"י מס הכנסה ובמקרה כאמור הפטורים במס שבח יישללו.

מכירת חלק מסוים מזכויות בדירה–

החוק פוטר ממס רק מכירה שלכלהזכויות שבבעלות המוכר בדירת מגורים. משכך, הפטור יישלל במכירתחלקמתוך הזכויות בדירה (לדוגמא: מכירת 50% מזכות הבעלות).

פטור במכירת דירת מגורים  יחידה–

פטור זה ינתן אם המוכר לא מכר במהלך שנה וחצי האחרונות דירת מגורים אחרת, בכפוף לכך שבמהלך 4 השנים שקדמו למועד המכירה לא היו לו (בו זמנית) יותר מדירת מגורים אחת.

החוק מתיר תקופת חפיפה, לפיה אם המוכר רכש דירה נוספת, חלופית, במהלך השנה וחצי שקדמה למועד מכירת דירתו (הראשונה), אזי הוא עדיין יהא זכאי לפטור ממס שבח בגין אותה המכירה, כאילו מכר "דירה מגורים יחידה" (למרות שבפועל החזיק בשתי דירות).

לתשומת לב:לפי שיטת רשות המסים, במכירת הדירה החלופית לא יהא ניתן לנצל את הפטור המדובר, אלא יש להמתין 4 שנים (וכך לזכות בפטור הקלאסי, שכבר פורט לעיל).

מס שבח בגין נכסי ירושה–

לפי החוק, הורשה אינה בבחינת עסקת מכירה, דהיינו, אינה מהווה אירוע מס כלל ועיקר. מאחר ומס עיזבון בוטל עוד בשנת 1981, הרי שלא חל מס כל שהוא על ביצוע העברה (ישירה) של דירה בירושה מאת מוריש אל יורשיו.

כמו כן, החוק מאפשר לבצע שינויים ע"י היורשים (בבחינת 'מקצה שיפורים') מבלי שהשינוי בחלוקת העיזבון דירות דיסקרטית יהווה אירוע מס (בכפוף לסייגים מסוימים הקבועים בחוק).

המחוקק ייחד פטור עצמאי ונפרד לדירות המתקבלות בירושה, אשר אינו תלוי במספר הדירות שיש ליורש, או למספר הפטורים שניצל בעבר, בכך דירות דיסקרטית ליורש 'להיכנס בנעלי' המוריש.

פטור זה יינתן בהתקייםכלהתנאים הבאים:

• המוכר הינו בן זוגו, או צאצא, של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש
• לפני מועד פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד
• אילו היה המוריש בחיים והיה מוכר את דירת המגורים – היה פטור ממס בשל המכירה.

לתשומת לב:הורה שירש דירה מילדו לא יזכה לפטור האמור.

מכירת דירה שנתקבלה במתנה–

בהקשר זה, המחוקק קבע תקופות "דירות דיסקרטית" במכירת דירות שהוענקו במתנה. עמידה בתקופות הצינון הינה הכרחית כדי שמקבל המתנה יהא זכאי למוכרה בפטור.

תקופות הצינון נעות בין 1 ל-4 שנים ותלויות מקרבתו המשפחתית של נותן המתנה (הורה או לא), מצבו המשפחתי של מקבל המתנה, וכן מהשאלה האם התגורר בדירה, אם לאו.

דירות דיסקרטית

תנאי 1

2 שנים

נותן המתנה התגורר בדירה

נותן המתנה הינו הורה ונשוי / חד-הורי

1 שנה

נותן המתנה התגורר בדירה

נותן המתנה אינו הורה

3 שנים

דירות דיסקרטית

מתנה מאח לאח, או מילד להורה – "תשרוף" את הפטור ותחייב המתנה עתידית בת 4 שנים.

מתנה בתוך התא משפחתי (דהיינו: הורים + ילדים קטינים) לא תחייב המתנה כאמור.

מכירת דירה שבנייתה טרם דירות דיסקרטית –

דירה (או זכות חוזית/אובליגטורית לדירה), אשר בנייתה טרם הסתיימה אינה נכנסת להגדרת "דירת מגורים", ולפיכך אינה מזכה בפטורים מכוח החוק.

במקרה בו נמכרת דירה שחלקה מצוי בשלבי בנייה וחלקה משמש למגורים (דוגמא: דירה בה מבוצעות עבודות הרחבה), אזי כל הדירה דירות דיסקרטית להיחשב כדירה בבניה, ולחילופין הפטור יינתן רק בגין חלק מהתמורה המיוחס לחלק הגמור (הנחשב 'דירת מגורים'), אך לא לחלק המצוי בבניה, כאמור (נחשב 'זכות אחרת במקרקעין'). באמצעות תכנון מס מסודר ומקצועי, ניתן להיערך מראש ולהימנע מבעיה זו, תוך חסכון מס משמעותי.

מכירת (חילוף) שתי דירות לרכישת דירה–

עסקינן בפטור חד-פעמי (הוראת שעה), הנועד לסייע למוכר, אשר בבעלותו שתי דירות (קטנות) וברצונו להחליפן לדירה אחת (גדולה), אשר תירכש ממרבית התמורה שתתקבל בגין מכירת שתי הדירות (לדוגמא, בני זוג שנישאו והביאו כל אחד למערכת הנישואים דירה ומעוניינים לצרפה ולהחליפה לדירה אחת של המשפחה, וכיוצ"ב).

להלן התנאים הקבועים בחוק לקבלת פטור זה:

* הפטור זה נועד אך ורק ותושבי ישראל.

* תקרה למחיר (הכולל) של שתי הדירות הנמכרות ע"ס דירות דיסקרטית  ₪ (ומעליו יינתן פטור יחסי, להפרש רק גבי הדירה השניה הנמכרת) וסך 2,782,000 ₪ שמעליו לא יינתן הפטור בכלל (הסכומים מתעדכנים מעת לעת).

*פרק הזמן שבין מכירת הדירות לא יעלה על 12 חודשים.

*פרק הזמן לרכישת הדירה החדשה לא יעלה על 12 חודשים לפני או אחרי מועד מכירת הדירה השניה.

לתשומת לב, הפטור מגיע גם למי שיש לו יותר משתי דירות, בכפוף לכך שהוא מוכר רק שתיים בהתאם לתנאי הפטור.

העברת מקרקעין במסגרת דירות דיסקרטית –

לפי החוק, העברת זכות בדירה הנעשית מכוח פסק-דין שניתן אגב הליך גירושין לא יראוה כמכירה, בין אם ההעברה מבוצעת בין בני הזוג ובין אם למי מילדיהם.

משמעות הסעיף אינה, כי ההעברה בין בני הזוג המתגרשים הינה פטורה ממס שבח, אלא שהיא אינה נחשבת לעסקת מכר כלל ועיקר (ואין זה משנה אם נעשית בתמורה, או ללא תמורה), דהיינו, אין עסקינן באירוע מס דירות דיסקרטית